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Location : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Gestion locative

Lors de la mise en location d’un logement, meublé ou vide, le propriétaire doit obligatoirement fournir certains diagnostics au locataire. Ces documents permettent au locataire de disposer d’un état des lieux précis du logement. Propriétaire ou locataire, voici ce qu’il faut savoir pour vous y retrouver simplement.

Une obligation légale à ne pas prendre à la légère

Lors de la mise en location d’un logement, le propriétaire doit impérativement remettre au locataire les diagnostics obligatoires. Ces diagnostics doivent être regroupés au sein d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui doit être annexé au bail.

Les diagnostics obligatoires ne sont surtout pas à prendre à la légère. L’absence de l’un de ces documents peut en effet avoir de lourdes conséquences financières : annulation du bail sans compensation, remboursement de loyers, révision du loyer à la baisse…

Propriétaires, gardez à l’esprit que le non-respect d’obligations particulières de sécurité et de prudence d’un bailleur est passible d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende.

Pour ne rien oublier, voici la liste des diagnostics obligatoires et leurs caractéristiques.

Pour tous les biens en location longue durée, le propriétaire doit impérativement fournir au locataire :

L’État des Risques et Pollution (ERP) ou État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)

  • Principe : Ce diagnostic indique le ou les aléas naturels et/ou miniers et/ou technologiques existant sur la commune, le risque sismique, le niveau de potentiel radon et informe quant à l’éventuelle pollution du terrain ;
  • Obligatoire : Pour tous les biens mis en location ;
  • Validité : 6 mois (mais le propriétaire n’a pas à faire réaliser un diagnostic tous les 6 mois tant que le locataire ne change pas ou que le bail n’est pas modifié).

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

  • Principe : Ce diagnostic indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation normale du logement ;
  • Obligatoire : Pour tous les biens mis en location ;
  • Validité : 10 ans.
La surface du logement « Loi Boutin »
  • Principe : Ce diagnostic donne la surface habitable du logement, dite « surface Boutin ». Sa définition est très proche de celle de la surface dite « loi Carrez » mais les règles de calcul ne sont pas exactement les mêmes ;
  • Obligatoire : Pour tous les biens mis en location ;
  • Validité : illimité.

Il existe également des cas plus spécifiques à certains types de logement. Dans les grandes villes comme à Paris, Lyon ou Marseille, ces exceptions peuvent cependant vite devenir la norme. Les voici :

Si le permis de construire du bien a été délivré avant 1949 le propriétaire doit remettre au locataire un constat des risques d’exposition au plomb :

Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP)

  • Principe : Ce diagnostic indique la mesure de la concentration en plomb des revêtements du logement et son état de conservation ;
  • Obligatoire : Pour tous les biens mis en location et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il doit être réalisé dans les 6 ans précédant la signature du bail ;
  • Validité : illimitée si absence de plomb.

Pour tous les logements dont toute ou partie de l’installation électrique et/ou de gaz date de plus de 15 ans :

L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz

  • Principe : Ce diagnostic donne un aperçu de la sécurité des installations électriques et/ou de gaz d’un logement ;
  • Obligatoire : Pour tous les logements dont tout ou partie de l’installation électrique et/ou de gaz date de plus de 15 ans ;
  • Validité : 6 ans.

Pour tous les biens mis en location et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 :

Le Diagnostic Amiante Parties Privatives (DAPP)

  • Principe : Ce diagnostic indique la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement ;
  • Obligatoire : Pour tous les biens mis en location et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
  • Validité : illimitée si absence d’amiante.

ATTENTION : dans certains cas, d’autres diagnostics doivent être réalisés. Il en est ainsi du diagnostic « Termites » dans le cas où votre logement est situé dans une commune régie par un arrêté préfectoral « Termites ».

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Matthieu Figeac
Ancien avocat au Barreau de Paris, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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