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Propriétaires | Tout comprendre sur l'encadrement des loyers

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Mieux comprendre l’encadrement des loyers

Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers a fait son grand retour ! Et comme vous le savez sûrement, il a pour principe général de définir une valeur maximale de loyer au m² applicable aux nouveaux baux signés, appelée loyer de référence.

Les observatoires des loyers locaux ont comme mission de définir un ensemble de valeurs de référence, appelé loyer médian de référence, correspondant aux médianes d’échantillons de baux définis en fonction d’une ventilation de critères :

- Zone : un découpage en quartiers administratifs (80 à Paris, par exemple)
- Date de construction : quatre tranches sont définies avec comme bornes 1946, 1970, 1990
- Type de location : vide ou meublée
- Nombre de pièces : du studio au plus de 4 pièces

Contrairement à ce que certains bailleurs imaginent, les valeurs d’encadrement prennent donc bien en compte les meublés, pour lesquels l’encadrement des loyers s’applique également (quand il s’agit de meublé résidence principale en bail d’un an). L’encadrement s’applique également aux colocations qu’elles soient à bail unique ou en bail individuel.

Comment le calculer ?

Pour cela, rien de plus simple, rendez-vous sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL) puis prenons un exemple concret :

Pour un deux pièces loué meublé, situé au 24 avenue de Tourville, 75007 Paris, dans un immeuble construit etre 1971 et 1990, le loyer de référence est de 30,2€/m². Ce loyer correspond à la médiane des loyers constatés sur les baux en cours, donc sur des baux qui ont été signés sur les dernières années.

Pour cet exemple le loyer de référence majoré (et donc le loyer maximum théorique) pour notre deux pièces meublé est de 36,2€/m² (30,2 x 1,2), soit 1 448 € pour un 40m² (test réalisé en mai 2021).

L’idée du législateur a donc été de définir une fourchette mobile autour de la moyenne pour ne pas bloquer indéfiniment les loyers de marché sur des valeurs fixes ; dans l’esprit de la loi il n’y aurait pas de raison pour que loyer d’un nouveau bail dépasse de plus de 20% la valeur médiane constatée pour des biens équivalents de la même zone.

La seule possibilité pour dépasser cette valeur est de définir un complément de loyer exceptionnel, mais ça, on en parlera plus tard dans l’article...

Où s’applique-t-il ?

L’encadrement des loyers s’applique sur plusieurs zones géographiques précises en France métropolitaine :

- Paris intra-muros pour les baux signés à partir du 1er juillet 2019
- Lille (villes d’Hellemmes et Lomme comprises) pour les baux signés à partir du 1er mars 2020
- Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse pour les baux signés à partir du 1er juin 2021

Pas encore de dates précises, mais de nombreuses communes sont également candidates : Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, et les intercommunalités de Grenoble et Grenoble-Alpes-Métropole (27 communes), et du Grand Orly Seine Bièvre (soit 11 villes).

Et si on ne le respecte pas, quelles sont les sanctions ?

Avant toute chose, sachez que vous êtes dans l’obligation (depuis 2014), d’indiquer de manière explicite les valeurs de référence médianes et majorées sur le bail de location. Maintenant, vous êtes au courant ! Le locataire peut donc facilement savoir si le loyer demandé est supérieur ou non à la valeur de référence majorée.

En cas d’un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans justification (le complément de loyer dont on va bientôt parler...) le bailleur prend le risque de voir la valeur contestée par le locataire en cours de bail. Les procédures potentielles se décomposent par degré de contentieux de la manière suivante :

- Une demande au bailleur par courrier recommandé
- La saisine de la commission départementale de conciliation
- Une assignation au tribunal judiciaire du lieu où se situe le bien

La commission départementale de conciliation est une instance rendant des avis non exécutoires, le locataire devra donc saisir le tribunal si le bailleur refuse d’appliquer la décision. Oui, ça peut piquer...

Pour vous apporter un peu plus de précisions, la loi ELAN rappelle les conditions de contestation possibles du locataire, qui sera obligé potentiellement de passer devant la commission départementale de conciliation avant de saisir le juge :

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi […] En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.” - Article 140 de la Loi Élan.

Le locataire dispose donc de 3 mois à partir de la signature de son bail pour saisir cette commission. S’il ne le fait pas dans ce délai, il ne pourra plus contester le montant de son loyer.

Il reste cependant une question à laquelle la jurisprudence n’a pour le moment pas apporter de réponse : est-ce qu’il peut à nouveau contester son loyer à chaque fois que son contrat est reconduit (c’est-à-dire tous les ans pour les locations meublées ou tous les 3 ans pour les locations vides) ?

La nouvelle loi introduit également une disposition permettant au « représentant de l’Etat dans le département », c’est-à-dire le Préfet, de fixer des amendes administratives au bailleur ne respectant pas les dispositions de l’encadrement, amendes pouvant aller de 5 000 € pour une personne physique à 15 000 € pour une personne morale. En plus de ça, c’est un remboursement du trop-perçu qui vous attend, alors mieux vaut rester dans les cordes...

Quand le préfet est avisé d’un dépassement par rapport au loyer de référence, il met en demeure le bailleur d'abaisser le loyer et de restituer le trop-perçu au locataire dans un délai maximal de deux mois, et l'informe de l'amende qu'il risque. Dans le cas où le bailleur refuse de baisser son loyer, le Préfet peut alors lui infliger cette amende (avec un plafond de 5 000 € ou 15 000 € comme indiqué plus haut).

Il y a la théorie... et puis la pratique !

En effet, le bailleur dispose tout d’abord d'un droit de réponse pendant un mois, ce qui lui laisse le temps de justifier ce dépassement (en rassemblant notamment des rapports de professionnels, des factures de travaux...).

Par ailleurs, lorsqu’on étudie les amendes qui ont été infligées entre début 2019 et fin 2020, on se rend compte qu’elles sont extrêmement rares et d’un montant bien moins important que le plafond indiqué. Durant cette période, seuls 6 bailleurs à Paris ont reçu des amendes et leur montant était compris entre 300 € et 1 977 €.

Enfin, il faut comprendre la “logique” de ces amendes. C’est ainsi que la Préfecture de Paris indiquait dans un communiqué du 2 février 2021 que « cette procédure de sanction administrative n'a pas pour objectif d'infliger une amende systématique à tous les bailleurs mais à ceux refusant la conciliation ».

Petite remarque, on parle bien ici de non-respect de l’encadrement, pas de la contestation du complément de loyer exceptionnel qui peut être décidée par la commission départementale de conciliation ou par un juge. Dans les deux cas – contestation par le locataire ou sanction administrative – la loi prévoit que l’éventuel retour à la valeur de référence majoré se fera rétroactivement à partir de la date d’effet du bail.

En résumé :

- Procédure de contestation : le locataire doit, dans les 3 mois qui suivent la signature du bail, mettre en demeure son bailleur puis saisir la commission départementale de conciliation. La décision rendue par cette commission n’oblige en rien juridiquement le bailleur à baisser son loyer. Dans le cas où le bailleur ne s’exécuterait pas, le locataire doit alors, dans les 3 mois qui suivent la réception de la décision de la commission, assigner le bailleur devant le tribunal judiciaire.
- Amende préfectorale : le bailleur risque, dans le cas où il ne respecte pas l’encadrement, une amende dont le plafond est de 5.000 euros si le bailleur est une personne physique ou 15.000 euros si le bailleur est une personne morale. En pratique, on comprend qu’il faut beaucoup de mauvaise foi pour qu’une telle amende soit infligée, et son montant sera plutôt situé autour de 1 000 €.
- Remboursement du trop perçu : le bailleur devra rembourser la partie du loyer qu’il n’aurait pas dû encaisser au regard de l’encadrement du loyer, et ce depuis le premier versement de loyer.
- Baisse du loyer : naturellement, au-delà du remboursement du trop perçu, le loyer sera abaissé au montant indiqué par les magistrats, c’est-à-dire en principe au montant du loyer de référence majoré.

Revenons maintenant sur la notion de complément de loyer !

Le complément de loyer...

L’une des portes de sortie concernant l’encadrement des loyers, c’est le fameux complément de loyer. Ce dernier doit être justifié par un élément réellement exceptionnel par rapport au bien de la même zone ayant les mêmes caractéristiques de nombre de pièces, de date de construction ou de type de location (meublée ou vide).

Un élément réellement exceptionnel ? Pas très clair tout ça... Que dit le texte de loi ?

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.” - Article 140 de la Loi Élan

Ça vous parait clair, non ? Toujours pas ? Et bien sachez que les motifs justifiant un complément de loyer n’ayant pas été définis, il est nécessaire de faire preuve de bon sens en choisissant des motifs raisonnables :

- Éléments valables : Terrasse, jardin, parking, hauteur sous plafond de plus de 330 centimètres, vue exceptionnelle (sur la Tour Eiffel ou Notre-Dame), des équipements luxueux (comme un sauna, une piscine ou un home-cinema)
- Éléments incertains : Grand balcon, grande cave, hauteur sous plafond de plus de 300 centimètres, sans vis-à-vis, équipements de qualité (literie, cuisine équipée), bonne localisation
- Éléments non-valables : Petit balcon, parquet, moulures, cave standard, lumineux, bonne exposition, équipements inclus dans les charges (gardiennage, piscine, chauffage collectif, ascenseur), refait à neuf

Alors faites preuve de bon sens... *rire cynique*.

On est quand même beaucoup dans le flou puisque seule la jurisprudence, à travers les décisions rendues par les différentes commissions départementales de conciliation (qui ne sont d'ailleurs pas forcément d'accord entre elles) et les jugements rendus par les tribunaux judiciaires donnent des indices sur ce qui peut être considéré comme une caractéristique exceptionnelle.

Or, la réforme est récente, on a donc encore peu de recul sur ces décisions. Par ailleurs, une décision d'une commission départementale de conciliation, voire même un jugement d'un tribunal judiciaire, pourrait rendre valable un critère en particulier, mais pourrait se voir casser par la Cour de cassation in fine, bref on est dans l'incertitude la plus complète...

Par ailleurs, quand bien même on aurait une certitude sur un élément en particulier (par exemple une hauteur sous plafond de plus de 3,30m), personne ne sait aujourd'hui à combien ce critère peut être évalué : est-ce qu'il donne droit à un complément de loyer de 50 euros par mois ? 500 euros par mois ? Aucune idée.

À noter que l’élément justifiant du complément de loyer exceptionnel ne doit pas être répercuté par ailleurs dans le loyer ou les charges. Impossible donc de justifier d’un complément de loyer si le locataire bénéficie d’une piscine dans la copropriété dont les dépenses d’entretien sont déjà répercutées dans la provision pour charges.

Dernière remarque, en cas de compément de loyer injustifié, vous risquez les mêmes procédures qu’en cas de dépassement du loyer de référence majoré... Vous êtes prévenu !

Attention : L'encadrement des loyers s'applique à toutes les locations d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, ainsi que les baux mobilités, qui font l'objet d'un contrat signé à compter de l'entrée en vigueur de la mesure. Beaucoup de propriétaires pensent qu'il suffit de signer un autre type de bail pour que l'encadrement des loyers ne s'applique pas... Naturellement, ce n'est pas le cas. Si votre locataire vous demande de diminuer son loyer, en accord avec l'encadrement des loyers et qu'une procédure contentieuse est initiée, le juge ne regardera pas le type de contrat de location que vous avez signé mais la réalité de cette location. Si le locataire est un particulier qui habite le bien pour sa résidence principale, le juge requalifiera le contrat de location et rendra applicable l'encadrement des loyers.

Matthieu Figeac
Ancien avocat au Barreau de Paris, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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