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Copropriété : que faut-il savoir avant d’acheter ?

Juridique

Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous devenez copropriétaire. Vous détenez ainsi une ou des parties privatives (un logement, une box, un garage) mais également une quote-part des parties communes de la copropriété (le hall d’entrée, l’ascenseur, etc.). Ainsi, vous êtes redevable des charges de copropriété à la hauteur de votre quote-part des parties communes pour participer à l’entretien et à la bonne tenue de l’immeuble. C’est pourquoi, il est important de vérifier certains points clés avant de vous lancer dans l’achat en copropriété. On vous explique tout ce qu’il faut savoir dans cet article.

Critère n°1 : Le modèle de syndic dans la copropriété


Conformément à la loi du 10 juillet 1965, toute copropriété est dans l'obligation d’avoir un syndic. Le syndic de copropriété peut être professionnel, bénévole ou coopératif. Avant d’acheter en copropriété, nous vous recommandons de vous renseigner sur le modèle de gestion dans l’immeuble. Voici les différences entre ces trois modèles : 

Le syndic professionnel 

Lorsque la copropriété est gérée en syndic professionnel, les copropriétaires délèguent la gestion à une société externe en échange d’honoraires. Ces honoraires incluent les prestations du contrat de syndic de la loi Alur. Toutefois, pour toute prestation complémentaire, des frais annexes sont facturés aux copropriétaires. C’est notamment le cas en cas de vente par exemple pour l’établissement d’un état daté ou en cas de convocation et de tenue d’une assemblée générale extraordinaire. 

À noter que plus récemment, sur le marché, ont émergé des syndics en ligne, moins chers, mais totalement dématérialisés. Ces syndics, qui ne possèdent pas d’agence physique, peuvent être une bonne alternative, mais peuvent parfois manquer de réactivité.

Le syndic bénévole 

En syndic bénévole, un copropriétaire est élu en qualité de syndic. Il exerce ainsi les missions du syndic sans intermédiaire. Il peut percevoir une rémunération pour ses fonctions suite à un vote en assemblée générale à la majorité simple. 

Le syndic coopératif 

Dans le cadre d’une gestion de copropriété faite par un syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui se charge de gérer la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical est alors appelé le président-syndic. En syndic coopératif, tous les conseillers syndicaux peuvent participer à la gestion de l’immeuble et se répartir les tâches, ce qui permet plus d’efficacité, plus de réactivité et davantage de convivialité dans l’immeuble. Les avantages du syndic coopératif sont multiples, tels que des économies de charges de copropriété, plus de transparence dans la gestion et davantage de convivialité entre voisins.


Critère n°2 : La situation financière de la copropriété

Vérifier le montant des charges de copropriété

Les charges de copropriété servent à couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de l’immeuble. Elles sont réparties en fonction des quote-parts de chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble. 


On peut diviser les charges de copropriété en deux catégories : 

  • Les charges courantes : Elles servent à assurer le bon entretien de l’immeuble, comme par exemple les travaux d’entretien ou la rémunération du personnel. Les charges courantes sont incluses dans le budget prévisionnel de la copropriété, voté en assemblée générale à la majorité simple. Pour rappel, cette règle de majorité ne comptabilise les voix que des copropriétaires présents et représentés ;
  • Les charges exceptionnelles : Ces charges concernent des dépenses non incluses dans le budget prévisionnel comme par exemple des gros travaux. Elles sont votées en assemblée générale à la majorité absolue. 


Avant d’acheter en copropriété, nous vous recommandons de vous renseigner sur le montant des charges du lot concerné ainsi que les éventuels travaux votés en assemblée générale. Pour cela, vous pouvez consulter les trois derniers procès-verbaux. 

Le cas des impayés

Une copropriété qui connaît de nombreux et importants impayés ou une copropriété dont les parties communes sont détériorées ou dégradées sont des indicateurs qui doivent vous alerter. En général, on peut dire que si les impayés représentent plus de 20% du budget annuel, la copropriété risque de rencontrer des difficultés pour payer les fournisseurs et assumer des dépenses importantes pour entretenir les parties communes telles que des travaux.


Pour cela, vous pouvez demander au syndic actuel le niveau d’impayés global de la copropriété et celui rattaché au lot que vous vous apprêtez à acheter. 

Critère n°3 : Le carnet d’entretien 

Le syndic de copropriété doit établir et tenir à jour le carnet d’entretien. Il rassemble toutes les informations concernant la maintenance et les travaux réalisés au sein de l’immeuble, il est donc important de le consulter avant d’acquérir un bien immobilier.


Vous pouvez retrouver en son sein les informations suivantes : 

  • L’adresse de la copropriété ;
  • L’identité du syndic de copropriété actuel ;
  • Les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, avec la date d’échéance des contrats ;
  • Les références des contrats d'assurance dommages ouvrages souscrits pour le compte du syndicat de copropriétaires dont la garantie est en cours ;
  • Les références des contrats d'assurance souscrits par le syndicat de copropriétaires avec leurs dates d'échéance ;
  • Le diagnostic technique global, qui informe les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et permet d'envisager d'éventuels travaux. Il peut être obligatoire dans certaines copropriétés, comme dans les copropriétés neuves par exemple ;
  • Le plan pluriannuel de travaux, c’est un planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d'une copropriété, échelonné sur dix ans, qui doit être voté en assemblée générale des copropriétaires.

En consultant le carnet d’entretien de la copropriété, vous pourrez vous rendre compte des travaux réalisés ces dernières années et ainsi anticiper des futures dépenses importantes, comme par exemple un ravalement de façade. Ce document permet également de rendre compte de l’état global de l’immeuble. 


Critère n°4 : Le règlement de copropriété


Dans une copropriété, tous les copropriétaires et les locataires sont soumis au règlement de copropriété. Ce document obligatoire fixe en effet toutes les règles relatives à l’utilisation des parties communes et à la vie en copropriété. 

Avant d’acheter un appartement en copropriété, nous vous recommandons de jeter un coup d'œil au règlement de copropriété pour vérifier qu’il correspond à ce que vous attendez de votre future vie en tant que propriétaire ! En effet, certains règlements peuvent imposer des règles plus ou moins strictes en ce qui concerne l’utilisation de l’ascenseur, s’il y en a un, les horaires des travaux ou même encore les animaux de compagnie.

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Matthieu Figeac

Ancien avocat au Barreau de Paris, Co-fondateur de clickandrent et housecorner

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