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Le plafonnement des loyers fait son grand retour

Gestion locative
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Mis en place en 2014 dans le cadre de la loi ALUR, le plafonnement des loyers a été supprimé en 2017. Aujourd’hui, cette mesure fait son grand retour par le biais de la loi ELAN. Nous vous éclairons sur ce sujet d’actualité.

Encadrement des loyers : comment ça marche ?

Définition  

L’encadrement des loyers est un dispositif permettant de contrôler la hausse des loyers dans certaines zones dites tendues. Ainsi, cette loi a pour but de faciliter l’accès au logement et d’éviter les pratiques abusives de certains propriétaires.

Mode d’emploi

Afin de contraindre les propriétaires à proposer un loyer décent, la loi impose le respect d’un plafond. Pour ce faire, elle s’appuie sur un indicateur : le loyer de référence médian. Celui-ci est déterminé en fonction de quatre critères : la zone géographique, le nombre de pièces, le type de location (vide ou meublée) et l’année de construction. Ainsi, un loyer encadré (hors charges) doit être inférieur au loyer de référence majoré de 20%.

Exemple : dans le quartier Odéon à Paris, le loyer de référence pour un T1 en location vide construit avant 1946 est fixé à 32,4 euros par m2 (source : JDN). Le loyer majoré est donc de 33 euros au m2. Ainsi, vous ne pouvez pas louer un appartement 1 pièce vide de 30 m² à plus de 990 euros par mois.

Plafonnement des loyers : qui est concerné ?

Quelles villes ?

La loi Elan offre la possibilité aux agglomérations volontaires de tester l’encadrement des loyers à titre expérimental sur une durée de cinq ans.

Paris est la première ville à avoir choisi d’appliquer (une nouvelle fois) ce dispositif pour faire face à des loyers de plus en plus exorbitants. Après plus de deux ans d’interruption, l’encadrement des loyers fait également son grand retour à Lille (source : Capital).

Quels biens ?

Le plafonnement des loyers concerne exclusivement les biens loués à titre de résidence principale. Par ailleurs, cette mesure vise uniquement les logements du parc privé, vides ou meublés. Par conséquent, sont exclus : les biens HLM, les logements de fonction, les locations saisonnières, les résidences de service, les logements conventionnés et les logements soumis à la loi de 1948.

Quelle date ?

La loi s’applique uniquement sur les baux signés ou renouvelés à partir du 1er juillet 2019. Ainsi, les locations antérieures ou reconduites tacitement ne sont pas concernées.

Encadrement des loyers : quels résultats ?  

Quelques mois après le grand retour du plafonnement des loyers, l’association de consommateurs CLCV dresse un bilan mitigé. En effet, plus d’un bailleur sur deux respecte aujourd’hui la législation dans la capitale. Cependant, les autres outrepassent le plafond de 151 euros en moyenne (source : Les Échos).

Plafonnement des loyers : quels recours ?

Locataires : comment le contester ?

Un locataire qui fait face à un loyer surévalué (supérieur au loyer de référence majoré) sans justification peut contester le prix de son loyer. Pour ce faire, il peut adresser une demande de diminution de loyer au bailleur. En cas de désaccord, il peut saisir la commission départementale de conciliation afin d’obtenir gain de cause.

Propriétaires : comment le contourner ?  

Cinq astuces permettent aux propriétaires de contourner l’encadrement du loyer :

  1. Augmenter le prix de la location grâce au complément de loyer. Cependant, votre bien doit justifier de critères exceptionnels (confort, équipement, vue…)
  2. Réaliser des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
  3. Louer en tant que résidence secondaire.
  4. Louer en saisonnier.
  5. Louer en logement de fonction.

Quelles sanctions ?

Les particuliers s’exposent à des amendes allant jusqu’à 5000 euros en cas de non-respect de la législation en vigueur contre 15000 euros pour les personnes morales. En outre, la justice pourra demander le remboursement des loyers trop-perçus.

Par conséquent, le plafonnement des loyers est une mesure incitative qui permet de limiter les abus. Toutefois, que les propriétaires se rassurent : il existe aujourd’hui d’autres moyens d’optimiser ses revenus locatifs [Lire aussi : diviser son appartement pour optimiser ses revenus locatifs !]

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Matthieu Figeac
Ancien avocat au Barreau de Paris, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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