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Indice de Référence des Loyers et révision : comment ça se passe ?

Gestion locative

L’IRL ou, ou Indice de Référence des Loyers, fixe un plafond pour les augmentations annuelles des loyers. Chaque année, il permet la révision des loyers, que ce soit pour un logement vide ou meublé. Quand et comment réviser le loyer ? Comment fait-on le calcul ? Voyons en détail comment fonctionne l’IRL.

Tout savoir sur l’IRL

Chaque trimestre, l’IRL est recalculé par l’INSEE en tenant compte de l’augmentation des prix à la consommation sur les douze derniers mois. La dernière mise à jour date du 15 avril 2020 : il a été fixé à 130,57, augmentant ainsi de 0,92 %. Lors de sa dernière révision fin 2019, il était passé à 130,26 et avait alors pris 0,95 %. La prochaine date de publication est prévue pour le 16 juillet 2020.

À partir de cet IRL, le loyer d’un logement est recalculé chaque année, à la date anniversaire du bail. L’indice est pris en compte pour tous les baux en cours ou ceux conclus à partir de cette date.

Bon à savoir : la révision du loyer par l’IRL ne concerne pas les logements soumis à la loi de 48. Dans ce cas, le loyer peut être augmenté chaque année au 1er juillet, selon un montant maximum défini en fonction de la catégorie du logement.

Le calcul pour la révision du loyer

Comment calculer la révision d’un loyer ? Le bailleur doit tenir compte de trois éléments :

  • Le montant actuel du loyer ;
  • L’IRL du trimestre de référence ;
  • L’IRL du même trimestre pour l’année précédente.

Ensuite il faut utiliser la formule suivante pour déterminer le nouveau loyer :

Loyer hors charges X nouvel IRL / IRL de l’année précédente

Exemple : un bail pour un logement avec un loyer de 500 € a une date anniversaire au 1er mai 2020. On utilise alors l’IRL en cours de 130,57 comme base pour le calcul et l’IRL de mai 2019, soit 129,38. Le calcul est donc 500 × 130,57 / 129,38. Le nouveau loyer est de 504,50 €.

Les modalités de la révision du loyer

Au moment de la signature du bail, ce dernier comporte une clause d’indexation du loyer dans laquelle est indiqué le dernier IRL publié. Cela concerne aussi bien les baux pour une location vide que meublée. Seuls les logements avec un contrat étudiant de 9 mois ou un bail mobilité de 10 mois [Lire aussi : Tout savoir sur le bail mobilité] dérogent à la règle : pour un bail de moins d’un an, il n’est pas possible de réviser le loyer. Attention, sans clause de révision pour un bail classique ou meublé, le montant du loyer restera le même jusqu’à son échéance.

Chaque année, c’est à la date anniversaire du bail que la révision peut avoir lieu. À savoir qu’elle n’est pas rétroactive. C’est seulement à partir du moment où le propriétaire en fait la demande que l’augmentation est prise en compte.   Cette révision peut être opérée pendant un an. Si le bailleur n’a pas revalorisé son bien dans ce délai, il n’a pas le droit de l’appliquer rétroactivement.

Que faire en cas d’erreur de calcul ? Si le locataire s’aperçoit que le nouveau loyer ne correspond pas à l’IRL, il peut contester l’augmentation. Dans ce cas, il faudra lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception.

Bon à savoir : lorsque des travaux d’amélioration ont été engagés aux frais du bailleur, d’un commun accord avec le locataire, il y a la possibilité de majorer le loyer en cours de bail. Cette augmentation devra faire l’objet d’un avenant au bail.

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Matthieu Figeac
Ancien avocat au Barreau de Paris, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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