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Tout savoir sur la restitution du dépôt de garantie d’un locataire

Gestion locative

Lors de la mise en location d’un logement, l’occupant laisse à son arrivée une caution au bailleur. C’est le dépôt de garantie. Il s’agit d’une réserve d’argent conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. À la sortie, il pourra en retenir une partie si des dégradations ont eu lieu ou si le locataire lui doit de l’argent. Dans quels cas peut-on faire une retenue sur le dépôt de garantie ? Comment est-il encadré par la loi ? Faisons le tour de la question.

Le dépôt de garantie : les délais de restitution

Selon l’article 22 de la loi n°89-462, le bailleur a l’obligation de restituer le dépôt de garantie ou à défaut, de donner une justification pour les sommes qu'il retient. À noter que le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois hors charges dans le cadre d’un meublé. Le dépôt ne produit pas d’intérêts et le locataire récupère donc au maximum le montant versé au départ.

Pour restituer le dépôt de garantie, le propriétaire dispose d’un mois après la remise des clés et l’état des lieux de sortie, à condition que ce dernier soit conforme à celui d’entrée. Dans le cas contraire, le délai est de deux mois. Pour récupérer les sommes, le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au bailleur.

Les retenues sur caution par le bailleur

Certaines circonstances autorisent le propriétaire à retenir une partie ou la totalité de la caution. Le bailleur est alors dans l’obligation de justifier les sommes par un document (facture, devis, lettre de réclamation d’impayés…).

À noter : aucune retenue n’est possible sans un état des lieux et sans des justificatifs pour les montants retenus. Le propriétaire ne peut pas décider par exemple de retenir une somme forfaitaire.

Le locataire est à l’origine de dégradations

Attention, l’usure normale des lieux ne peut en aucun cas constituer un motif de retenue sur caution. En revanche, le locataire doit prendre en charge l’entretien courant et les menues réparations locatives [Lire aussi : Réparations locatives, entre propriétaire et locataire, qui paie la note ?]. Si le bailleur constate lors de l’état des lieux de sortie que le locataire a détérioré le logement et/ou les équipements, il peut alors retenir une partie du dépôt de garantie pour les réparations.

Exemple : la peinture qui jaunit ou les traces des équipements électroménagers sur les murs ne peuvent pas être des éléments justifiant une retenue sur caution. En revanche, le bailleur peut retenir une partie du dépôt pour reboucher des trous dans le mur ou pour faire le ménage si le locataire rend le logement sale et mal entretenu.  

Le locataire doit de l’argent au bailleur

À l’issue du bail, s’il y a des arriérés de loyers ou de charges, le bailleur peut les prélever directement sur la caution. Cependant, c’est illégal pour le locataire de ne pas payer le dernier loyer, même si le propriétaire le déduit du dépôt de garantie. L’occupant est en effet tenu de payer tous ses loyers jusqu’à la fin du bail. S’il décide de faire déduire sa dernière échéance de la caution, il ne pourra pas recevoir sa quittance de loyer.

Bon à savoir : dans le cas d’un logement en copropriété, le bailleur peut retenir une provision sur charges sur la caution. Son montant ne peut pas dépasser 20% du dépôt de garantie. Après l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, le propriétaire régularisera la retenue, dans un délai d’un mois.

Les démarches pour effectuer des retenues dans les règles

En cas de dégradations et/ou d’impayés, nous l’avons vu : le bailleur peut retenir les sommes correspondantes sur la caution. Il doit alors envoyer au locataire un courrier recommandé pour l’informer de la retenue partielle ou totale. Il faudra justifier toutes les retenues par des documents : état des lieux d’entrée et de sortie, photos, factures et devis, constat d’huissier. Si les réparations dépassent le montant du dépôt de garantie, le propriétaire peut exiger une compensation et saisir la justice si l’ancien occupant refuse de payer.

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Matthieu Figeac
Ancien avocat au Barreau de Paris, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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