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Réparations locatives : entre propriétaire et locataire, qui règle la note ?

Gestion locative

Chaudière en panne, peinture qui s’écaille ou fuite d’eau… les petits et gros travaux peuvent vite s’accumuler dans un logement. Si l’entretien courant est à la charge des locataires, qui doit s’acquitter des réparations locatives ? Pour éviter tout litige en cours de bail, il est important de dissocier ce qui est à la charge du propriétaire et ce qui revient à l’occupant des lieux. Faisons le point.

Ce que dit la loi sur les obligations réciproques

La toute première obligation du propriétaire est de louer un appartement décent et en bon état. C’est ensuite à lui de prendre en charge toutes les réparations dues à la vétusté. De son côté, le locataire est responsable de l’entretien courant et de toutes les dégradations qui surviennent pendant son bail. S’il décide de faire des travaux d’embellissement, c’est aussi à lui de régler, sauf accord avec le bailleur.

Les réparations à la charge du locataire

La personne qui loue un appartement doit assurer son entretien courant et les menues réparations du quotidien. La liste de ces dernières est d’ailleurs clairement définie par le décret n°87-212 du 26 août 1987. Elle concerne :

  • Les parties extérieures : le locataire doit entretenir son jardin privatif (désherbage, nettoyage…) et sa terrasse.
  • Les systèmes d’ouverture : il doit assurer l’entretien des portes et fenêtres (graissage, remplacement des petites pièces de type boulons ou verrous…), des vitrages (remplacement de vitre, nettoyage…), des stores et volets (graissage, remplacement de cordes ou de quelques lames).
  • Les plafonds, murs et cloisons : il faut les maintenir en état de propreté.
  • Les revêtements de sol : cela concerne l’entretien régulier (cirage, vitrification, remplacement d’une latte de parquet…).
  • La plomberie : canalisations, fosses septiques, éviers, sanitaires… le locataire doit les entretenir régulièrement, remplacer les joints, dégorger les canalisations. Il est aussi tenu d’assurer la révision annuelle de la chaudière.
  • Réseau électrique : les menues réparations concernent aussi le remplacement des prises de courant, des interrupteurs, des ampoules ou encore des gaines de protection.

Le locataire peut décider d’effectuer des travaux pour apporter des améliorations esthétiques ou pratiques à l’appartement. Dans ce cas, ils sont à sa charge et celui-ci doit vérifier si un accord du propriétaire est nécessaire.

Exemple : l’occupant veut poser une étagère ou du papier peint. Il peut le faire sans l’autorisation du propriétaire, en prenant les travaux à sa charge, et à condition de rendre l’appartement en aussi bon état qu’à son arrivée. En revanche, si le locataire souhaite installer une baignoire à place de la douche, l’autorisation du bailleur est nécessaire.  

Les travaux que le propriétaire doit payer

Si le bailleur met à disposition un logement qui ne respecte pas les règles de décence et de salubrité, il devra payer pour les travaux de remise en état. Le propriétaire est aussi responsable de toutes les grosses réparations. Cela concerne notamment le remplacement d’une chaudière ou d’un radiateur, la pose de nouveaux volets ou encore la réfection électrique.

De manière générale, le propriétaire doit s’acquitter de tous les frais qui concernent les réparations locatives [Lire aussi : Les petits travaux qui coûtent le plus cher] si ces dernières sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure (catastrophe naturelle, cambriolage…).

Exemple : c’est au locataire d’entretenir la serrure et de la graisser régulièrement. Si malgré tout le soin apporté, la serrure n’est plus en état de fonctionnement normal à cause de la vétusté, ce sera au propriétaire de régler la note.

Faire la différence entre vétusté et dégâts

La vétusté correspond au vieillissement naturel du logement. Le locataire n’a pas à payer les travaux liés à l’usure normale, sauf en cas de défaut d’entretien de sa part. Mais la limite entre vétusté et détérioration est souvent sensible, d’où l’intérêt de faire un point rigoureux lors de l’état des lieux d’entrée.

Exemple : le propriétaire ne peut pas demander à un locataire de repeindre un appartement après dix ans d’occupation parce que les murs ont jauni. Par contre, il peut exiger de reboucher des trous importants faits par l'occupant sur un mur.

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Matthieu Figeac
Ancien avocat au Barreau de Paris, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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