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La procédure d’expulsion : comment ça marche ?

Gestion locative
Avis d'expert

Votre locataire ne paie plus son loyer ? Si vos tentatives d’accord à l’amiable sont vaines, vous pouvez engager une procédure d’expulsion. Cette démarche est encadrée juridiquement et il est important de bien respecter les différentes étapes pour expulser un occupant. Voyons-les ensemble.

Pourquoi et quand mettre en place une procédure d’expulsion ?

Généralement, un propriétaire lance une procédure d’expulsion lorsqu’il y a des loyers impayés. Mais cela peut aussi faire suite à d’autres manquements au bail comme la sous-location sans autorisation, un défaut d’assurance habitation ou des troubles au voisinage. Si le locataire ne paie plus le loyer, commencez par des relances par mail et/ou par téléphone. La situation perdure et vous arrivez au deuxième mois d’impayés ? C’est le bon moment pour lancer une procédure. Avant l’expulsion, il faut d’abord résilier le contrat de bail. Si vous avez une assurance contre les loyers impayés [Lire aussi : Tout savoir sur l’assurance loyers impayés], faites appel à votre assureur avant de commencer les démarches judiciaires.

Attention : il est interdit d’expulser le locataire sans recourir à un huissier de justice. L’expulsion serait alors illégale.

Étape n°1 : envoyer un commandement de payer

Si votre bail contient une clause résolutoire, il faut d’abord envoyer un commandement de payer au locataire, par acte d’huissier. À partir de la réception du courrier, l’occupant dispose alors de 2 mois pour régler ses impayés. Toutefois, à ce stade, le locataire a encore la possibilité de demander des délais de paiement auprès du tribunal judiciaire.

En cas d’absence de clause résolutoire, il faudra passer directement à l’assignation au tribunal.  

Étape n°2 : saisir le tribunal

À la fin du délai de 2 mois, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire. L’objectif est de demander au juge de prononcer une mesure d’expulsion envers l’occupant des lieux mais aussi d’exiger le règlement des arriérés de loyer.

Lorsque le bail n’a pas de clause résolutoire, vous pouvez assigner directement votre locataire au tribunal et demander à ce que le bail soit résilié, par acte d’huissier. On parle de résiliation judiciaire. Le juge est alors en droit de l’accepter ou non. Par exemple, il peut estimer que le locataire est capable de payer sa dette et lui accorder alors un délai supplémentaire.

Étape n°3 : adresser un commandement de quitter les lieux

Le juge accepte de prononcer l’expulsion : le propriétaire envoie alors via un huissier un « commandement de quitter les lieux » au locataire. Ce dernier a encore deux mois pour partir de la maison ou de l’appartement. Il est aussi possible de faire appel au tribunal judiciaire pour repousser l’échéance, en fonction de la situation personnelle de l’occupant.

Étape n°4 : demander l’expulsion par un huissier

Si le locataire refuse de quitter les lieux une fois le délai de 2 mois dépassé, la dernière étape consiste à envoyer directement un huissier de justice sur place. Ce dernier peut se présenter à n’importe quel moment. Si l’occupant refuse d’ouvrir, il peut alors faire appel aux forces de l’ordre pour mener à bien l’expulsion.  

Attention à la trêve hivernale

Il existe une période au cours de laquelle toute expulsion locative est impossible. En effet, du 1er novembre jusqu’au 31 mars, la « trêve hivernale » empêche d’expulser un locataire. Pour autant, il reste possible de réaliser les étapes préalables pendant l’hiver, pour préparer la procédure. Le propriétaire peut ainsi faire en sorte que la mesure d’expulsion soit effective dès les premiers jours de la fin de la trêve.

Notez qu’en raison des différentes mesures mises en place pour lutter contre le Coronavirus, le président de la République a annoncé que la trêve hivernale en 2020 serait repoussée de 2 mois. Les mesures d’expulsion prendront donc effet à partir du 31 mai 2020. Dans tous les cas, étant donné que la procédure est longue, rien ne vous empêche de commencer les démarches judiciaires dès maintenant !

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Suzanne Busnel
Avocate au Barreau de Paris
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