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Propriétaires : charges réelles ou forfaitaires pour votre location meublée ?

Gestion locative

Lorsque vous mettez un appartement en location, vous devez fixer en plus du loyer le montant des charges. Quand il s’agit d’un bail meublé, ces dernières peuvent être « réelles » ou « forfaitaires ». Quelle est la différence entre les deux ? Comment faire le bon choix ? Faisons le point sur ces deux méthodes et sur leurs avantages et leurs inconvénients.

Les charges : comment ça marche ?

C’est au bailleur de régler les différentes charges liées au logement. Pour certaines d’entre elles, il y a ensuite la possibilité de se faire rembourser par le locataire : on parle alors de charges locatives récupérables [Lire aussi : Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ?]. Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire peut choisir entre les charges réelles et les charges au forfait. Pour la première option, il fixe alors une provision mensuelle sur charges. Une régularisation annuelle a ensuite lieu. S’il opte pour les charges forfaitaires, le locataire paie un forfait. Dans ce cas, les charges ne sont pas régularisées.

Charges réelles VS charges au forfait : comment décider ?

C’est à vous de choisir la méthode de refacturation des charges auprès de votre locataire. Pour éviter d’être perdant, nous vous conseillons de suivre les étapes suivantes :

  • Commencez par calculer le montant global des charges annuelles liées à votre appartement ou votre maison ;
  • Vérifiez ensuite quelles sont les charges locatives que vous avez le droit de récupérer auprès du locataire.

Bon à savoir : La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987. On retrouve par exemple les dépenses relatives à l’eau et au chauffage (eau froide, eau chaude, énergie…), les frais liés à l’ascenseur ou encore l’entretien des parties communes intérieures. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait aussi partie de cette liste.

Les charges réelles : procédez comme pour la location vide

Si vous choisissez de facturer les charges réelles à votre locataire, la marche à suivre est alors la même que pour la location vide. Une fois que vous avez établi le montant de vos charges locatives par an, divisez le total par 12. Le résultat correspond à la provision mensuelle de charges dont votre locataire devra s’acquitter. Une fois par an, après l’arrêté des comptes, le propriétaire doit contrôler les montants réels et adresser à l’occupant un décompte de régularisation des charges. Il rembourse la différence si le locataire a versé trop d’argent ou bien demande un complément dans le cas inverse.

Les charges forfaitaires : optez pour plus de simplicité

Pour plus de facilité de gestion, le bail en location meublée vous donne la possibilité de fixer vos charges de manière forfaitaire. Dans ce cas, vous définissez un forfait mensuel de charges, que le locataire devra régler en plus du loyer. Il n’y a pas de régularisation annuelle, c’est pour cette raison qu’il est important d’être précis lors du calcul.

Bon à savoir : la loi stipule que le montant forfaitaire ne doit pas être disproportionné par rapport au montant des charges récupérables. Notez aussi que vous ne pourrez pas ajuster le forfait en cours de bail si vous vous rendez compte que les charges ne couvrent pas vos dépenses réelles.

Pour résumer…

Charges au forfait ou charges au réel, retenez que :

  • Les charges forfaitaires sont idéales si vous souhaitez vous soulager en administratif. Cette option permet aussi au locataire de mieux se projeter dans le prix définitif du logement.
  • Les charges réelles vous apportent plus de précision et il n’existe aucun risque de perdre de l’argent. Elles demandent cependant une comptabilité plus rigoureuse.

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Romain Dreyfus
Ancien responsable innovation à la Bred, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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