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La fiscalité des revenus locatifs

Fiscalité
Avis d'expert

La détention directe d’un bien immobilier et sa mise en location amènent à se poser la question de la fiscalité qui sera appliquée aux revenus perçus.

En matière d’impôt sur le revenu, il existe deux régimes d’imposition selon que :

  • Le bien est loué nu, dans ce cas les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • Le bien est loué meublé, dans ce cas les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Dans les deux cas, le résultat imposable peut être calculé, soit en appliquant un abattement représentatif de charges, on parle alors de régime dit « Micro », soit en déduisant les charges réellement acquittées par le propriétaire dans le cadre de son activité foncière, on parle alors de régime « Réel ».

Afin de choisir de mettre son bien immobilier en location nue ou meublée, il vous est nécessaire d’appréhender les spécificités de chaque régime, et notamment au regard de la détermination du résultat et de l’imputation des déficits.

Toutefois, si la fiscalité a une importance primordiale dans la détermination du rendement locatif, votre choix doit être dicté par le marché locatif immobilier. En effet, un régime fiscal favorable n’est que très peu utile si vous n’arrivez pas à louer le bien immobilier.

La location nue : imposition dans la catégorie des revenus fonciers

Les revenus provenant de la location nue d’un bien immobilier sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (barème progressif – tranche maximale de 45%) et aux prélèvements sociaux (taux de 17,2%).

Ces revenus sont à déclarer annuellement dans votre déclaration d’impôt sur les revenus (déclaration n° 2044 sauf exception et n° 2042).

On distingue donc :

  • Le régime « micro » : qui s’applique sur option et uniquement si le contribuable perçoit des loyers annuels inférieurs à 15 000 € par an. Ce seuil s’apprécie tous biens immobiliers confondus.

Lorsque le contribuable est éligible à ce régime, le résultat imposable de son activité qui sera soumis à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux est calculé comme suit :

Résultat fiscal = Loyers – 30% des Loyers = 70% des Loyers

Ainsi, si ce régime présente l’avantage d’être simple en pratique, il ne conviendra pas aux  propriétaires dont les charges sont supérieures à 30% de loyers.

Imputation des déficits : il n’est pas possible de dégager un déficit lorsque le résultat est déterminé selon le régime « Micro ».

  • Le régime « réel » : qui est obligatoire lorsque les loyers perçus sont supérieurs à 15 000 € par an et optionnel pour les contribuables qui perçoivent des loyers annuels inférieurs à 15 000 € par an.

Dans ce dernier cas il est important de noter que l’option s’applique pour une durée minimale de 3 ans.

Lorsque le contribuable relève du régime « Réel », le résultat imposable de son activité qui sera soumis à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux est calculé comme suit :

Résultat fiscal = Loyers – Charges liées à la location du bien

Ces charges sont à titre d’exemples les suivantes : frais de gestion, dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, charges de copropriété, primes d’assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition du bien, etc…

Ainsi, ce régime sera à privilégier si vos charges sont supérieures à 30% des loyers perçus.

Imputation des déficits : Lorsque l’activité est déficitaire (loyers inférieurs aux charges), il est possible d’imputer, dans la limite de 10 700 € par an, le déficit (hors charge d’intérêts) sur les autres revenus du foyer (salaires, dividendes, intérêts ...). Le solde du déficit qui n’a pas pu être imputé pourra être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La location meublée : imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux

D’un point de vue fiscal, l’activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale.

Elle peut être exercée à titre professionnel (LMP – loueur meublé professionnel) ou non professionnel (LMNP – loueur meublé non professionnel). Vous ne serez considéré comme LMP  que si votre chiffre d’affaires (montant des loyers perçus) est supérieur à 23 000 € par an et qu’il représente plus de 50% de revenus professionnels du foyer.

Ici, nous ne décrirons que le régime applicable aux LMNP, qui représentent la majeure partie des propriétaires.

Les revenus provenant d’un LMNP sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (barème progressif – tranche maximale de 45%) et aux prélèvements sociaux (taux de 17,2%).

Ces revenus sont à déclarer annuellement dans votre déclaration d’impôt sur les revenus (déclaration n° 2042 C Pro). En cas d’imposition pour le régime « Réel », il est nécessaire de déposer une déclaration complémentaire n°2031 (dépôt début mai en principe).

À l’instar des revenus fonciers on distingue :

  • Le régime « micro » : qui s’applique sur option si le contribuable perçoit des loyers annuels inférieurs à 70 000 € par an. Ce seuil s’apprécie tous biens immobiliers confondus et par rapport aux loyers perçus les deux années précédentes.

Lorsque le contribuable est éligible à ce régime, le résultat imposable de son activité qui sera soumis à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux est calculé comme suit :

Résultat fiscal = Loyers – 50% des Loyers = 50% des Loyers

Ainsi, si ce régime présente l’avantage d’être simple en pratique, il ne conviendra pas aux  propriétaires dont les charges déductibles en matière de bénéfices industriels et commerciaux (cf. ci-après) sont supérieures à 50% de loyers.

Imputation des déficits : il n’est pas possible de dégager un déficit lorsque le résultat est déterminé selon le régime « micro ».

  • Le régime « réel » : qui est obligatoire lorsque les loyers perçus l’année précédente sont supérieurs à 70 000 € par an et optionnel pour les contribuables qui perçoivent des loyers annuels inférieurs à 70 000 € par an (l’engagement de trois ans n’existe pas en matière de location meublée).

Lorsque le contribuable relève du régime « réel », le résultat imposable de son activité qui sera soumis à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux est calculé comme suit :

Résultat fiscal = Loyers – Charges liées à la location du bien – Amortissement du bien

Les charges déductibles sont similaires à celles indiquées pour les revenus fonciers.

Contrairement à la location nue, il est possible en location meublée d’amortir le bien immobilier. L’amortissement est une charge qui vise à refléter dans les comptes de l’activité l’usure du bien immobilier. Ainsi, la possibilité d’amortir le bien immobilier présente un avantage considérable. Cela permet en effet de réduire le résultat fiscal sans affecter la trésorerie de l’activité, l’amortissement étant une charge comptable. D’une manière générale, durant les premières années d’activité il est courant que le résultat de l’activité soit nul.

Il est toutefois important de noter que la détermination du résultat selon le régime « réel » implique en matière de location meublée non professionnelle, l’assistance d’un comptable et l’adhésion à une association de gestion agréée, lesquels génèrent des charges supplémentaires. D’une manière générale, celles-ci sont compensées par le gain fiscal.

Imputation des déficits : il n’est pas possible d’imputer le déficit généré par l’activité LMNP sur le revenu global. En effet, le déficit n’est imputable que sur les bénéfices provenant de la même activité et des dix années suivantes.

En synthèse :

Les régimes « micros » (Revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux) présentent l’avantage d’être simples à mettre en place et de n’avoir aucune dépense à justifier (les charges étant forfaitaires). En revanche, dès que les charges sont supérieures aux montants des abattements, ils perdent de leurs intérêts.

Les régimes « réels » sont plus complexes à mettre en place (tenue d’une comptabilité), mais permettent d’avoir un résultat cohérent avec les charges que le propriétaire subit annuellement.

En tout état de cause, le régime « réel » de la location meublée non professionnelle est le plus favorable car il permet, par le jeu de l’amortissement, contrairement à celui de la location nue, d’aligner le résultat fiscal imposable et la trésorerie.

En effet, en matière de  location nue, il est récurrent que le contribuable dégage un résultat fiscal positif générant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sans pour autant disposer de trésorerie dans la mesure où cette dernière sert à rembourser l’emprunt ayant servi à acquérir le bien immobilier.

Cet article a pour objectif de faire une présentation succincte de la fiscalité des revenus locatifs et ne saurait s’assimiler à une consultation juridique. En effet, il n’est pas exhaustif et la situation personnelle de chaque contribuable est susceptible d’affecter sa fiscalité.

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Xavier Guérin
Avocat au Barreau de Paris, spécialisé en fiscalité du patrimoine
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