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Encadrement des loyers loi Elan : présentation du dispositif

Fiscalité

L’encadrement des loyers permet de fixer un plafond maximum à ne pas dépasser pour le montant d’un loyer. Cette mesure concerne les biens mis en location dans les zones dites « tendues » et a été instaurée par la loi Elan de 2018. Comment fonctionne l’encadrement des loyers ? Quelles sont les informations importantes à connaître ? Levons le voile sur ce dispositif.

Historique de l’encadrement des loyers

Le premier dispositif avait été mis en place dans le cadre de la loi Alur en 2014, puis avait été supprimé en 2017. La loi Elan de 2018 a permis au plafonnement des loyers de faire son retour pour les agglomérations volontaires. L’objectif pour ces villes est de faire un test pour une durée de cinq ans afin de mesurer les résultats. En 2020, seules Paris et Lille pratiquent l’encadrement des loyers. D’autres villes sont candidates pour 2021 : de nombreuses communes d’Île-de-France, mais aussi Bordeaux, Lyon, Montpellier ou encore Villeurbanne.

L’encadrement des loyers : comment ça fonctionne ?

Cette mesure a pour objectif d’éviter les loyers excessifs dans les villes où l’offre de logement est insuffisante. Le bailleur doit donc fixer le montant du loyer en s’assurant qu’il ne dépasse pas le loyer de référence majoré.

Dans les zones soumises à l’encadrement du loyer, un arrêté préfectoral fixe chaque année :

  • Un loyer minoré (loyer de référence -30 %) ;
  • Un loyer de référence ;
  • Un loyer majoré (loyer de référence +20 %).

Le loyer médian de référence est défini en fonction de la zone, de la date de construction, du type de location (vide ou meublée) et du nombre de pièces.

 

Bon à savoir : la loi permet un complément de loyer si le propriétaire justifie un élément exceptionnel, au niveau de la localisation ou du confort, par rapport aux autres logements de la même catégorie. Cela peut être le cas s’il y a une terrasse, une grande hauteur sous plafond, une vue sur un site d’exception ou des équipements de luxe (sauna par exemple).  

Les biens concernés par l’encadrement des loyers

La mesure de plafonnement des loyers s’applique uniquement pour les biens loués en tant que résidence principale. Ce sont donc des logements vides ou meublés, qui appartiennent au parc privé.

Les logements suivants ne sont pas concernés :

  • Les biens HLM ;
  • Les locations saisonnières ;
  • Les résidences de service ;
  • Les appartements et maisons de fonction ;
  • Les logements conventionnés ;
  • Les logements soumis au régime de la loi de 1948.

Les zones concernées par l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers s’applique à la ville de Paris depuis le 1er juillet 2019. Il concerne tous les biens dont le bail a été signé ou renouvelé après le 30 juin 2019.

Depuis le 1er mars 2020, le dispositif est également appliqué à Lille et aux communes associées d’Hellemmes et de Lomme.

Que faire en cas de litige ?

Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut alors demander une baisse de loyer. Il devra adresser sa demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par courrier remis en main propre. Il faut bien inclure l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 et mentionner le loyer proposé et le loyer de référence majoré.

Si le bailleur a sous-évalué le montant du loyer et que ce dernier est inférieur au loyer de référence minoré, il a la possibilité de proposer un nouveau montant au locataire. Il devra lui adresser un courrier au plus tard 6 mois avant la date de renouvellement du bail. S’il y a désaccord, la commission départementale de conciliation (CDC) [Lire aussi : Les commissions départementales de conciliation : quel est leur rôle ?] peut être saisie.


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Matthieu Figeac
Ancien avocat au Barreau de Paris, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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