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Que doit comporter un contrat de location ? Différences entre un contrat de location meublé et vide ? Peut-on le signer à distance ? On vous explique comment faire !
Vous avez trouvé le bien de vos rêves et le propriétaire a validé votre dossier, champagne !
Après une recherche parfois semée d'embûches, vous voilà à quelques encablures d’emménager dans votre nouveau chez vous. La signature du contrat de location, préalable à l’état des lieux est la consécration.
Dans l’euphorie, il est coutume de bâcler cette étape pourtant primordiale dans la future relation bailleur-locataire. Pour ne pas déchanter, suivez notre guide des indispensables à connaître pour la signature de votre contrat de location.
Vous louez un logement vide pour être votre résidence principale ? Vous êtes au bon endroit !
Le contrat de location fixe les règles de la relation entre propriétaire et locataire. Les droits et devoirs de chacun y sont mentionnés, pour limiter le risque de litiges.
"La présence d’une cuisine équipée dans un logement n’est pas suffisante pour en faire un logement meublé ! De même que laisser gracieusement certains meubles (placard ou table basse), le logement demeure soumis à la réglementation de la location vide. La liste des meubles obligatoires, c'est ici."
Le contrat de location, ou bail, s'impose à toute location d’un logement vide à titre de résidence principale. Il peut être signé directement entre propriétaire et locataire (acte sous seing privé), un exemplaire doit être remis à chaque signataire.
Remarque : On considère qu’une résidence principale est occupée au moins huit mois par an par son locataire, sauf cas de force majeure, raisons professionnelles ou de santé.
Ce contrat est encadré par la loi du 6 juillet 1989 qui tend à améliorer les rapports locatifs. Depuis le 1er août 2015, le bail doit être conforme à un modèle défini par le législateur.
Besoin d'un contrat de location ? On a un générateur !
Le contrat de location doit obligatoirement faire figurer les mentions suivantes :
- Désignation du ou des locataires et bailleurs
- Objet du contrat, le descriptif du logement et des équipements qu’il comporte
- Date de prise d’effet et la durée du bail (bail de 3 ans renouvelables par tacite reconduction)
- Montant du loyer mensuel et les éventuelles provisions pour charges
- Modalités de fixation du loyer si le logement est situé en zone tendue
- Montant du dernier loyer payé par le précédent locataire
- Montant des honoraires d’agence le cas échéant
- Montant du dépôt de garantie (plafonné à 1 mois de loyers hors charges)
- Surface habitable du logement
- Montant des travaux éventuels depuis la fin du dernier contrat ou de son renouvellement
Le contrat de location doit être signé par toutes les parties. Le propriétaire et le locataire bien sûr mais également :
- Les colocataires éventuels
- Le ou les garants (physiques ou moraux)
- L’ensemble des propriétaires en cas d’indivision
Lorsque les locataires sont mariés, une seule signature de l’un des époux suffit car ils sont solidaires. Ils sont alors cotitulaires du bail. Cette solidarité a été étendue aux couples pacsés.
En dehors de ces situations, le locataire signataire est le seul titulaire légal du bail. En présence de personnes hébergées, celles-ci n'ont aucun droit sur le logement.
Plusieurs documents doivent être annexés au contrat de location, notamment certains diagnostics obligatoires :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Un état des risques naturels miniers et technologiques de moins de 6 mois (ERNMT)
- Un constat des risques d’exposition au plomb (CREP) si logement construit avant le 1er janvier 1949
- Un diagnostic de l’installation intérieure d'électricité et/ou de gaz (si logement achevé depuis plus de 15 ans)
- L’état des lieux
- Une notice d’information sur les droits et obligations du locataire
"En cas d’absence des diagnostics obligatoires notamment le DPE, le locataire peut engager des poursuites à l’encontre du bailleur pour obtenir des dommages et intérêts. D'ailleurs on vous a préparé tout un document sur le DPE ! Consultez-le ici."
Le bail meublé est particulier puisqu’il implique la location du logement mais également de tout le mobilier nécessaire pour vivre, y compris la vaisselle ! Éclairage sur les principales modalités propres au bail meublé.
Le bail est généralement signé pour 1 an. Une dérogation existe pour raccourcir cette durée à 9 mois, lorsque le ou les locataires sont étudiants. Le bail est renouvelable par tacite reconduction pour la même durée.
Lorsque le locataire souhaite donner congé, il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce préavis doit être délivré au moins 1 mois avant la date souhaitée pour restituer les clés et mettre fin au contrat.
Dans un bail meublé, les charges peuvent être fixées :
- Forfaitairement (somme fixe sans variations)
- Sous forme de provisions couvrant les charges récupérables, régularisées une fois par an
En bail meublé, le montant du dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyers hors charges quelque soit la durée du contrat (1 an ou 9 mois). Le DG est supérieur au contrat de location vide, cela se justifie par le mobilier présent dans le logement.
Pour résumer
Location vide ou location meublée, à chacun ses particularités ! Quel que soit le contrat de location signé, n’oubliez pas de vous munir de votre attestation d’assurance multirisque habitation à remettre au bailleur. Sans ce document, il ne pourra pas vous donner les clés !
