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Tout savoir sur l’investissement locatif : faire le bon placement

Gestion locative
Fiscalité

Acheter un logement et le louer pour percevoir des loyers : voici en quoi consiste l’investissement locatif. En plus de vous constituer un patrimoine, investir dans la pierre peut vous permettre de profiter de différents dispositifs avantageux. Entre économies d’impôts et augmentation des revenus, découvrons pourquoi l’investissement immobilier est le préféré des Français et comment en profiter à votre tour.

L’investissement locatif : les bonnes raisons de sauter le pas

Investir dans l’immobilier offre de nombreux avantages, aussi bien à court qu’à long terme. Selon le projet de chacun, les intérêts sont multiples :

  • Il est possible de réduire ses impôts avec l’investissement locatif, grâce à différents dispositifs encadrés par la loi ;
  • Mettre le bien en location constitue des revenus en plus et fait bénéficier d’avantages fiscaux ;
  • L’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine et de préparer l’avenir.

La Loi Pinel : défiscaliser en investissant dans le neuf

Le dispositif Pinel. Voici des mots que vous avez déjà entendus à de nombreuses reprises si vous vous intéressez à l’immobilier, mais savez-vous à quoi cela correspond précisément ? Prolongée par la loi de finances en 2020, la loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts. Une condition primordiale : investir dans le neuf et mettre ensuite le bien en location.

Le fonctionnement est simple. En achetant en Pinel, vous réduisez vos impôts de 12, 18 ou 21% du montant du bien, dans la limite de 63 000 €, sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le logement en question doit être situé en « zone tendue » (zones A, A bis ou B1) : c’est-à-dire dans des villes où il y a plus de demandes que d’offres sur le marché. C’est le cas de Paris, Lyon, Lille ou encore Marseille. Il faudra aussi que le locataire respecte des conditions de revenus. Le plafond d’investissement est fixé à 300 000 € par an, pour 2 logements au maximum.

Exemple : vous investissez dans un bien à 200 000 € que vous vous engagez à mettre en location pendant 6 ans. Vous réalisez au total une économie d’impôts de 24 000 € sur 6 ans, soit 4 000 € par an.

Le LMNP : location meublée non professionnelle

Cette alternative vous permet aussi de vous créer un patrimoine et de faire de la défiscalisation. Il s’agit dans ce cas d’investir dans un bien neuf, dans une résidence de services, et de le louer en meublé pendant une durée minimale de 9 ans [Lire aussi : Logement meublé : quels sont les meubles obligatoires ?]. Le dispositif LMNP offre plusieurs avantages :

  • Vous pouvez déduire la TVA de votre achat, soit 20% du montant total ;
  • Si vous optez pour le régime micro BIC, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs (contre seulement 30% en location nue) ;
  • Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez amortir la valeur du bien, des meubles, des travaux et de toutes les dépenses liées (intérêts d’emprunt, charges de copropriété…).

Notez que pour profiter de ce dispositif, les recettes annuelles doivent être inférieures à 23 000 € et représenter moins de 50% de vos revenus globaux.

Exemple : vous investissez en LMNP dans un appartement qui vous coûte 100 000 € et vous rapporte 5 000 € par an. En régime micro BIC, vous déclarerez seulement 2 500 € de revenus locatifs, suite à l’abattement fiscal. Vous récupérez également 20 000 € de TVA sur le prix du bien.

Le dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est tout simplement une option du dispositif LMNP. Les conditions d’acquisition sont donc les mêmes : le bien doit être neuf et situé en résidence de services. L’investisseur s’engage à conserver son logement pendant 9 ans, au minimum. Dans ce cas, l’acquéreur a droit aux 20% de TVA en moins sur le prix d’achat mais aussi à une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix, dans la limite de 300 000 € d’acquisition. La déduction fiscale se répartit sur 9 ans et ne doit pas excéder 33 000 €.

Exemple : avec le dispositif Censi-Bouvard, vous achetez un appartement qui coûte 100 000 € TTC. Vous récupérez 20 000 € de TVA et vos avantages fiscaux s’élèvent à 11 000 €, soit 11% du montant. La réduction fiscale s’applique sur 9 ans, soit 1 222 € de déduction par an.

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Romain Dreyfus
Ancien responsable innovation à la Bred, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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