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Lorsque vous investissez dans un bien immobilier, votre préoccupation première est évidemment la rentabilité. Combien votre logement va-t-il vous rapporter ? Pour faire le calcul, il faut bien comprendre la différence entre la rentabilité nette et brute. Comment ça marche ? Nous vous aidons à y voir plus clair.
Comment calculer la rentabilité brute ?
Le taux de rendement brut est le premier calcul à faire pour vous donner un aperçu de la rentabilité de votre bien. La formule est simple, il suffit de prendre le revenu locatif annuel (loyer X 12) et de le diviser par le prix d’achat du bien. Vous multipliez le résultat obtenu par 100 : il s’agit de votre rendement locatif brut. Pour affiner le calcul, vous pouvez aussi ajouter au prix d’achat les frais de notaire et le coût du crédit en année 1.
En France, on estime que le rendement locatif moyen brut se situe autour de 5,9 %. Cependant, des écarts importants sont à relever entre les villes : la rentabilité est bien meilleure en province qu’à Paris. Dans la capitale, étant donné que les prix de l’immobilier grimpent en flèche, le rendement dépasse rarement 3,5 %.
Comment calculer la rentabilité nette ?
La rentabilité brute ne correspond pas à ce que vous gagnez vraiment en mettant votre appartement à la location. En effet, il faut aussi prendre en compte tous les frais annexes liés à votre bien. C’est ce que l’on appelle la rentabilité nette. Le calcul en lui-même est assez simple : vous déduisez du loyer annuel toutes vos charges et vous divisez le montant obtenu par le prix d’achat du bien + frais de notaire + intérêts d’emprunt en année 1. Ensuite, vous n’avez plus qu’à multiplier le résultat par 100 pour connaître votre rentabilité nette.
Attention, pour que le calcul soit précis, la liste des charges est assez longue. Il faut bien prendre en compte :
- La taxe foncière ;
- Les charges de copropriété ;
- Les honoraires si vous confiez la gestion locative à un professionnel ;
- L’éventuelle assurance des loyers impayés ;
- Les frais d’entretien de l’appartement ;
- Les éventuels travaux.
Un troisième calcul encore plus précis : la rentabilité nette-nette
Le calcul précédent vous donne une idée déjà assez claire de la rentabilité de votre investissement. Mais pour aller encore plus loin, on parle aussi de rendement « net-net » : ce dernier prend en considération les charges fiscales. Il n’existe pas de calcul type puisque chaque profil fiscal est très différent, d’autant plus qu’il y a aussi plusieurs régimes d’imposition pour votre bien. Pour mieux faire la lumière sur la fiscalité de votre logement, nous vous conseillons de lire notre guide complet.
