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Rentabilité brute et nette : mode d’emploi

Gestion locative
Fiscalité

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier, votre préoccupation première est évidemment la rentabilité. Combien votre logement va-t-il vous rapporter ? Pour faire le calcul, il faut bien comprendre la différence entre la rentabilité nette et brute. Comment ça marche ? Nous vous aidons à y voir plus clair.

Comment calculer la rentabilité brute ?

Le taux de rendement brut est le premier calcul à faire pour vous donner un aperçu de la rentabilité de votre bien. La formule est simple, il suffit de prendre le revenu locatif annuel (loyer X 12) et de le diviser par le prix d’achat du bien. Vous multipliez le résultat obtenu par 100 : il s’agit de votre rendement locatif brut. Pour affiner le calcul, vous pouvez aussi ajouter au prix d’achat les frais de notaire et le coût du crédit en année 1.

Exemple : vous achetez un bien 200 000 € et vous le louez 800 € par mois. Le loyer annuel correspond à 9 600 €. Votre crédit vous coûte 1 000 € en année 1 et vos frais de notaire s’élèvent à 15 000 €. En divisant le montant par 216 000 € et en multipliant le résultat par 100, vous obtenez 4,44% pour votre rendement brut.

En France, on estime que le rendement locatif moyen brut se situe autour de 5,9%. Cependant, des écarts importants sont à relever entre les villes : la rentabilité est bien meilleure en province qu’à Paris. Dans la capitale, étant donné que les prix de l’immobilier grimpent en flèche, le rendement dépasse rarement 3,5%.

Comment calculer la rentabilité nette ?

La rentabilité brute ne correspond pas à ce que vous gagnez vraiment en mettant votre appartement à la location. En effet, il faut aussi prendre en compte tous les frais annexes liés à votre bien. C’est ce que l’on appelle la rentabilité nette. Le calcul en lui-même est assez simple : vous déduisez du loyer annuel toutes vos charges et vous divisez le montant obtenu par le prix d’achat du bien + frais de notaire + intérêts d’emprunt en année 1. Ensuite, vous n’avez plus qu’à multiplier le résultat par 100 pour connaître votre rentabilité nette.

Attention, pour que le calcul soit précis, la liste des charges est assez longue. Il faut bien prendre en compte :

  • La taxe foncière ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Les honoraires si vous confiez la gestion locative à un professionnel ;
  • L’éventuelle assurance des loyers impayés [Lire aussi : Tout savoir sur l’assurance loyers impayés GLI] ;
  • Les frais d’entretien de l’appartement ;
  • Les éventuels travaux.

Exemple : reprenons le même exemple. Pour votre bien à 200 000 € que vous louez 800 € par mois, vous payez chaque année 700 € de taxe foncière, 800 € de gestion locative, 350 € de charges de copropriété et 200 € de petits travaux. Vos charges totales s’élèvent à 2 050 € par an, que l’on déduit des loyers. On obtient 7 550 €. En divisant ce montant par 216 000 € (prix d’achat + notaire + intérêts) et en multipliant le résultat par 100, votre rentabilité nette est de 3,5%.  

Un troisième calcul encore plus précis : la rentabilité nette-nette

Le calcul précédent vous donne une idée déjà assez claire de la rentabilité de votre investissement. Mais pour aller encore plus loin, on parle aussi de rendement « net-net » : ce dernier prend en considération les charges fiscales. Il n’existe pas de calcul type puisque chaque profil fiscal est très différent, d’autant plus qu’il y a aussi plusieurs régimes d’imposition pour votre bien. Pour mieux faire la lumière sur la fiscalité de votre logement, nous vous conseillons de lire notre guide complet.

À retenir

  • La rentabilité brute : elle prend en compte uniquement le montant des loyers ;
  • Rentabilité nette : il faut déduire toutes les charges liées à votre bien ;
  • La rentabilité nette-nette : cet indicateur est le plus fiable puisqu’il inclut les impôts à payer sur vos revenus locatifs.

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Romain Dreyfus
Ancien responsable innovation à la Bred, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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