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Diviser son appartement pour optimiser ses revenus locatifs

Gestion locative
Fiscalité

Pour réaliser un bon investissement, il est important de calculer la rentabilité locative de votre bien immobilier. Afin d’augmenter ce rendement, certains investisseurs font le choix de diviser leur appartement. Mais comment procèdent-ils pour scinder leur logement ? Quelle est la rentabilité constatée ? Nous vous éclairons à ce sujet !

Comment diviser son appartement ?

Accord de la copropriété

Diviser son appartement pour optimiser ses revenus locatifs requiert le respect de certaines formalités. Ainsi, nous vous invitons à consulter le règlement intérieur de votre copropriété. Le but ? Vérifier toutes les mentions relatives à la division. Généralement, cette scission nécessite l’autorisation du syndicat des propriétaires. Cependant, elle peut être interdite dans de rares cas.

Travaux

Votre division a été approuvée par le syndicat ? Vous pouvez commencer les travaux. Attention, ces derniers sont d’une certaine complexité. En effet, vous avez l’obligation de respecter certains éléments :

  • Les accès : vous devez créer un accès indépendant pour chaque logement. Pour ce faire, vous avez deux possibilités. La première est celle de créer une nouvelle entrée dans les parties communes avec l’accord du syndicat. Cependant, cette option a un coût très élevé. La seconde est celle de créer un sas qui desservira les différentes entrées. Cette option est moins onéreuse, mais elle vous fera perdre quelques mètres carrés.
  • Les cloisons : la création de cloisons pour séparer les différents appartements sera bien entendu primordiale. Celles-ci devront répondre à des normes phoniques pour une isolation parfaite. Par ailleurs, il faudra cloisonner judicieusement en considérant la présence des différentes fenêtres.
  • Les pièces d’eau : pour réaliser différents logements, chaque bien devra comporter des toilettes, une salle d’eau et une cuisine. Il est donc important d’être attentif à la disposition des alimentations afin de limiter le coût des travaux.
  • Les compteurs : pour créer des appartements indépendants, vous devrez ajouter un compteur électrique. Un nouveau compteur pour la consommation d’eau de chaque locataire sera également nécessaire.

Scission d’appartements : quelle rentabilité ?

Rentabilité locative : définition

La rentabilité locative correspond au rendement de votre investissement. Avant d’acheter un appartement, il est essentiel de déterminer sa valeur. Le rendement brut répond à la formule : ((montant du loyer x 12 mois) / prix d’achat) x 100. Par ailleurs, pour calculer le rendement net, les charges et les impôts devront être pris en compte.

Rentabilité locative et division d’appartements

L’action de diviser un appartement permet d’augmenter sa rentabilité. En effet, la location d’une petite surface est plus élevée que la location d’une grande surface. Ainsi, un studio présente une rentabilité moyenne de 5 à 6 % contre 3 à 4 % pour un appartement de type T3.

Exemple : vous achetez un appartement à Paris de 50 m². Au lieu de le louer 1 500 € par mois, vous le scindez en trois petits studios que vous louerez 700 €. Cela vous permet de gagner plus de 800 € par mois. Vous pouvez également meubler votre studio pour augmenter sa rentabilité [Lire aussi : propriétaires, vide ou meublé, comment choisir ?].

Toutefois, vous devrez prendre en compte le paiement de trois taxes foncières (au lieu d’une seule) et des différentes charges pour clarifier votre rendement.

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Romain Dreyfus
Ancien responsable innovation à la Bred, Co-fondateur de clickandrent et housecorner
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