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Résoudre un impayé

Locataire ? Retrouvez dans cet article nos conseils pour résoudre un impayé. Les points qui vont suivre sont là pour vous guider le mieux possible.

Réduire le risque d'impayé
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Bon, si vous êtes en impayé, sachez que ce n’est pas gagné d’avance... Les points qui vont suivre sont là pour vous guider le mieux possible, ce ne sont pas des solutions miracles. Après tout, on ne sait jamais, peut-être qu’un commandement pourrait faire avancer le Schmilblick...

Régler les choses à l’amiable

En premier lieu, pourquoi ne pas essayer de trouver une solution calmement et de discuter entre adultes ? Dès le premier retard, commencez par contacter (rapidement) votre locataire par téléphone ou par mail pour engager le dialogue.

Ce dernier rencontre peut-être des difficultés financières passagères. En vous montrant compréhensif, vous aurez plus de chance de récupérer votre dû : évitez donc de proférer des menaces en l’air dès votre premier échange. L’étalement de sa dette est une solution à envisager et permettra à chaque partie de s’y retrouver.

Bon à savoir : Il est souvent préférable, dans le cas où le locataire est en réelle difficulté financière, de faire la passe sur un ou deux mois de loyer et de l’aider à traverser cette phase critique. C'est par exemple : subvenir à certaines factures, effectuer une remise de loyer... Plutôt que de s’enfoncer dans une longue procédure, coûteuse et traumatisante pour les deux parties. Alors, on vous l’accorde : vous signez un bail, vous donnez les clés de votre logement, le locataire ne vous paie pas et vous devez être conciliant ? Pas forcément conciliant, mais pragmatique...

Vous pouvez tout à fait vérifier les revenus de votre futur locataire en demandant ses fiches de paie ou son contrat de travail, mais vous n’avez pas le droit, par exemple, de demander à consulter ses relevés bancaires.

Faire appel à la caution ou à l’assurance

Dès le 1er mois de loyer impayé, vous pouvez faire appel à la caution (bancaire ou physique), à Action Logement (garantie Visale) ou à votre assureur si vous avez souscrit une GLI. Cette étape doit intervenir avant la demande de résiliation du bail.

S'il y a une assurance, c’est l’organisme qui s’occupera alors de toute la phase contentieuse.

Envoyer un commandement de payer

Pour entamer une procédure judiciaire, vous devez en premier lieu envoyer un commandement de payer. Ce courrier est à adresser au locataire par huissier. Il a alors deux mois pour régler le loyer. Pendant ce temps, vous ne pouvez rien faire d’autre que de prendre votre mal en patience. De son côté, le locataire pourra demander des délais de paiement ou solliciter une aide financière auprès d’un FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement).

Hop hop hop ! À ce moment-là et avant de vous lancer dans ce qui va venir "l’enfer", on vous conseille fortement de contacter un conseiller ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) pour discuter de votre situation avec des juristes. Juristes formés sur l’ensemble des thématiques liées au logement.

Néanmoins, si vous vous savez dans l'obligation d'envoyer ce commandement de payer à votre locataire, vous trouvez ci-dessous l'ensemble des modèles de lettre et courriers que vous pouvez être amené à utiliser.

Prévenir la CAF

Votre locataire bénéficie d’une aide au logement ? Il n’y a pas de raison qu’il continue à en profiter alors qu’il ne paie plus son loyer. Dès que la dette correspond à 2 fois le montant du loyer hors charges, prévenez la CAF qui enclenchera une procédure d’impayé.

Si la totalité de la dette ne peut être payée par le locataire dans les 2 mois suivant l’envoi du commandement de payer, avant l’expiration de ce délai, un étalement de la dette peut être négocié directement avec vous ou par l’intermédiaire d’un huissier. Il est indispensable de formaliser cet accord par écrit et de respecter les modalités de paiement. Si les démarches ou la négociation entreprise entre vous et le locataire sont formalisées par un accord écrit, ça peut vous éviter de saisir le tribunal...

Si le locataire bénéficie d’une aide au logement de la Caisse d’Allocations Familiales ou de Mutualité Sociale Agricole, qui vous est directement versée, vous disposez d’un délai de 2 mois après la constitution de l’impayé pour le déclarer à l’organisme payeur. Celui-ci informera la CCAPEX de la situation d’impayé qui se prononcera sur le maintien ou non de l’aide au logement, en mettant en œuvre l’une des procédures suivantes :

En cas de non-respect du plan ou du dispositif d'apurement, ou si le paiement de la dépense courante de logement n’est pas repris, la CAF/MSA suspendra le versement de l'aide.

Toutefois, si la totalité des dépenses courantes (ou la moitié pour les locataires qui sont dans des situations sociales difficiles) est payée, l’organisme payeur peut décider de maintenir le versement de l’aide, notamment pour tenir compte des recommandations de la CCAPEX.

Informer la Commission de Surendettement

Un locataire qui ne paie pas, c’est peut-être qu’il est endetté sur un montant qui dépasse ce que vous pouviez imaginer. Une solution pour l’aider à retrouver la voie de la stabilité (et de récupérer vos loyers en priorité), c’est de lui parler de la Commission Départementale de Surendettement (CDS).

Le locataire peut saisir cette commission afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers et de ses autres dettes. En prenant en compte l’ensemble des dettes, la créance liée au logement sera traitée en priorité par rapport aux créances bancaires. Le bénéfice de l’Aide Personnelle au Logement sera maintenu pendant l’instruction du dossier par la CDS.

Assigner le locataire

Une fois le délai de deux mois expiré (après l’envoi du commandement de payer), vous pouvez désormais assigner votre locataire et sa caution devant le tribunal judiciaire auquel est rattachée la commune où est situé le bien loué. Pensez à informer la CCAPEX, qui est la commission départementale en charge des expulsions. Il peut s’écouler entre deux à six mois avant sa date de passage devant le tribunal. Et à partir de là, comptez +1 mois pour la décision du juge, qui peut être :

Envoyer un commandement de quitter les lieux

Le juge a tranché : il condamne le locataire à être expulsé. Vous pouvez alors envoyer par voie d’huissier un commandement de quitter les lieux. L'huissier est seul habilité à exécuter une décision de justice. Il informera ainsi le locataire de la décision et lui remettra un commandement de quitter les lieux, acte juridique lui indiquant qu'il dispose de deux mois pour évacuer le logement. L'huissier pourra au besoin se faire accompagner de la force publique. Son rôle est incontournable, car la procédure d'expulsion obéit ainsi à des règles très précises, au respect desquelles veille l'huissier.

La signification du commandement de quitter les lieux n'est pas la première action engagée par l'huissier dans l'exécution de la décision d'expulsion. Son premier rôle est en effet de signifier ladite décision au locataire visé par la procédure, c'est-à-dire de porter à sa connaissance la décision du juge en vertu de laquelle vous lui demandez de libérer le logement.

À la suite de cette signification, votre locataire peut s'exécuter volontairement et rendre le logement au bailleur.

Et ça, ce serait la plus belle des surprises. Mais la plupart des locataires qui vont jusqu’à la procédure d’expulsion sont des coriaces et ils peuvent décider de contester la décision et faire appel. Il disposera alors d'un mois pour faire appel, à compter de la signification du jugement par l'huissier.

Cependant, si passé le délai d'un mois, le locataire ne fait pas appel et s'il n'évacue pas les lieux de sa propre initiative, l'huissier entame la dernière étape de la procédure d'expulsion : il délivre ce fameux commandement de quitter les lieux. Et là, ça va commencer à sentir le roussi pour le locataire… Cet acte juridique indique au locataire qu'il dispose de deux mois pour quitter les lieux.

Dans le cas où les lieux constituent l'habitation principale du locataire, et n'abritent pas seulement une activité commerciale par exemple, le commandement de quitter les lieux doit être notifié en même temps à la préfecture.

Matthieu de chez clickandrent agence immobilière de gestion locative

Important : Sur demande du locataire, le juge peut accorder des délais plus longs si le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales et en prenant en compte les situations respectives du propriétaire et de l'occupant. Oui, ça veut dire que ça peut encore traîner...

À l'expiration des délais indiqués dans le commandement de quitter les lieux et sans réaction du locataire, l'huissier peut procéder à l'expulsion et demander à se faire accompagner de la force publique (c’est l’heure de la castagne).

Il va alors en demander l'autorisation à la préfecture via la réquisition du concours de la force publique, qui détaille l'ensemble des démarches déjà effectuées et les obstacles rencontrés. L'État a deux mois pour répondre, sans quoi, en vertu du principe que le silence de l'administration vaut rejet, le bailleur peut engager la responsabilité de l'État et demander à être indemnisé (par l’État) du fait de l'impossibilité de l'expulsion.

Expulser le locataire

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures. Le jour de l'expulsion :

Si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l'huissier dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit obligatoirement contenir :

Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Romain de chez clickandrent agence immobilière de gestion locative

Attention : Si vous sortez les biceps et procédez vous-même à l'expulsion de votre locataire, vous êtes passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende. Alors n’aggravons pas les choses, c’est bientôt terminé.

Vous vous en doutiez, l’expulsion d’un locataire est interdite durant la "trêve hivernale" (du 1er novembre au 31 mars inclus). Mais cette trêve hivernale ne s'applique pas lorsque l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

Pas de panique, vous pouvez quand même enclenché une procédure durant cette période, vous devrez simplement en attendre la fin pour qu’elle s’exécute.

Combien coûte la procédure ?

On devait s’y attendre, tout ça coûte de l’argent. Pour vous donner une idée des montants que vous allez devoir régler, rien de mieux qu’un bon vieux schéma :

Si vous souhaitez télécharger l'ensemble de ce document en format PDF, vous avez juste à cliquez ici : télécharger cet article.

Les types de locataires à éviter !
avec Pierre Morell

Sophie

Votre experte

On s'occupe évidemment
du traitement des impayés !

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