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Les inconvénients
de la SCI

Pourquoi la SCI est-elle une solution avantageuse pour la gestion de votre patrimoine immobilier ?

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Comme tout montage juridique, la SCI présente plusieurs inconvénients qu’il est nécessaire de détailler avant de se lancer. De la lourdeur des procédures et exigences comptables en passant par les possibles mésententes entre associés, tour d’horizon des écueils de la SCI.

Les obligations comptables d’une SCI

Comme toute société, la SCI n’échappe pas aux contraintes de la gestion comptable.

La tenue de la comptabilité de votre SCI imposée à l’impôt sur le revenu est soumise à la méthode de la comptabilité d’engagement. Elle peut être une mission :

Concernant le nom de votre SCI, celui-ci peut être choisi librement. Il est coutumier que de choisir un nom reprenant le nom de la rue dans laquelle se situe le bien immobilier de votre SCI ou le nom d'un ou plusieurs associés. À vous de voir !

Il faut savoir que le recours à un expert-comptable est une sécurité supplémentaire et permet de vous décharger d’une gestion comptable plutôt fastidieuse. Les honoraires varient entre 500€ HT et 1 500€ HT annuels selon la taille de votre SCI et si elle est assujettie ou non à la TVA.

La procédure de création d’une SCI

Comme détaillées précédemment, les démarches pour la création de votre SCI sont longues et complexes. Votre collègue Guillaume aurait pu vous prévenir !

L’élaboration des statuts mérite une vigilance particulière puisque ce sont ces règles qui vont régir le fonctionnement et l'organisation de votre SCI durant toute sa durée de vie.

Pour éviter les conflits entre associés liés à une rédaction hasardeuse, il est plus que recommandé de recourir à un expert, rompu à cet exercice.

L’assemblée générale en SCI

Votre SCI est soumise à l'obligation de tenir une Assemblée Générale (AG) au moins une fois par an. Généralement transmise par le gérant, la convocation doit être adressée au moins 15 jours avant l’AG en LRAR.

Cette convocation précise l’ordre du jour de l’AG, pour voter toutes les décisions importantes comme l’approbation des comptes clos de l’exercice écoulé.

L’approbation des comptes présentés ainsi que tous les autres projets de résolution devront faire l’objet d’un vote des associés au cours de l’AG.

Au même titre que les AG de copropriété, les décisions prises doivent être consignées dans un Procès Verbal adressé à l’ensemble de vos associés.

Mésententes familiales en SCI

Dans le cas d’une SCI familiale, des conflits peuvent éclater au cours de la vie de la société.

En cas de tensions, cela peut nuire gravement aux intérêts de la SCI et provoquer des situations de blocage.

Par exemple, lorsque deux associés époux se séparent ou divorcent, l’un d’entre eux peut vouloir l’exclusion de l’autre. Cela peut même aller jusqu’à vouloir retirer la jouissance d’un bien appartenant à la SCI.

Ou alors, votre tante Simone se transforme tout à coup en démon lorsqu’il s’agit d’argent ? Même si la tentation est vive, nul besoin d’en venir aux mains ou d’organiser un duel à l’arme blanche !

Sur le sujet des mésententes familiales, le témoignage de Matthieu sur un forum qui parle de SCI permet de mettre en lumière le fait que tout ne se passe pas comme on l’on souhaite, même en famille :

" Mes grands-parents ont créé une SCI il y a 20 ans pour la construction d'un immeuble à vocation hôtelière. Ils ont transmis une partie des parts sociales à chacun de leurs 3 enfants. Il y a ainsi 4 personnes qui possèdent des parts sociales. Aujourd'hui mes grands-parents et 2 de leurs enfants veulent vendre le bien immobilier puis dissoudre la SCI. Or un des enfants qui possède 20% des parts s'y refuse. Quelles sont nos possibilités de vendre et de dissoudre la SCI si on a 80% de ces parts ? Cette personne peut-elle bloquer toutes ces procédures ? "

Des désaccords familiaux peuvent arriver. Il est donc important d’être en pleine connaissance des potentiels problèmes liés à l’association de membres d’une même famille.

Pour éviter ces situations, des clauses statutaires peuvent être prévues pour :

Cet article précise que : “S'il y a déconfiture, faillite personnelle, liquidation de biens ou règlement judiciaire atteignant l'un des associés, à moins que les autres unanimes ne décident de dissoudre la société par anticipation ou que cette dissolution ne soit prévue par les statuts, il est procédé, dans les conditions énoncées à l'article 1834-4, au remboursement des droits sociaux de l'intéressé, lequel perdra alors la qualité d'associé.”

Limitation du champ d’activité en SCI

En vertu de son statut de société civile, la SCI ne permet pas l’exercice d’activités commerciales. Par exemple, l’achat et la revente de biens immobiliers est formellement exclu du champ d’activité de votre SCI.

Aussi, votre SCI doit se cantonner à la gestion de son propre parc immobilier. En aucun cas, elle ne pourrait réaliser des actes de gestion sur des biens appartenant à un tiers.

Séparation des associés en SCI

Les motifs permettant la séparation des associés sont strictement encadrés et impliquent une procédure particulière selon les cas.

Clause de buy or sell en SCI

Issue du droit anglo-saxon, cette clause permet d’anticiper la cession des parts sociales entre associés en cas de conflits notamment. Concrètement, si un associé souhaite quitter votre SCI, il existe deux cas de figure :

C’est donc une clause à manier avec précaution, car à double tranchant : la réussite du projet de quitter votre SCI n’est pas garantie. Tante Simone pourrait s’en sortir avec plus de parts sociales qu’à l’origine, à double tranchant on vous dit…

Clause d'agrément ou de préemption en SCI

La clause d’agrément permet de conditionner la cession des parts sociales d’un associé à l’accord des autres actionnaires. C’est une manière de filtrer l’entrée de nouveaux actionnaires au capital de votre société.

Cette clause peut être rédigée dans les statuts ou dans un pacte d’associés. Pour l’obtenir, l’actionnaire doit notifier son intention par LRAR ou voie d’huissier à chaque associé ainsi qu’à votre SCI.

Pour se prononcer, les actionnaires se réunissent en AG pour valider ou non cet agrément. Il ne faut pas confondre la clause d’agrément avec la clause de préemption.

Cette dernière impose à l’associé désireux de céder ses parts, de les proposer en priorité aux associés. Il s’agit d’une sécurité pour garantir un droit de priorité sur les parts vendues au profit des membres de la SCI.

Droit de retrait en SCI

La guerre des nerfs a tourné en faveur de tante Simone, vous préférez quitter votre SCI avant de commettre l’irréparable ?

Heureusement, les statuts peuvent prévoir une clause permettant le retrait à l'initiative d’un associé (vous, en l'occurrence). Celle-ci peut être assortie de conditions :

À défaut, vous devrez recueillir l’accord à l’unanimité des membres de la SCI ou intenter une action en justice invoquant de “justes motifs” pour entériner votre retrait.

Les types de locataires à éviter !
avec Pierre Morell
Matthieu de chez clickandrent agence immobilière de gestion locative

Matthieu

Votre expert

J'aide nos propriétaires à gérer les problèmes juridiques avec leurs locataires.

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