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Les avantages
de la SCI

Pourquoi la SCI est-elle une solution intéressante pour la gestion de votre patrimoine ?

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La structure juridique de la SCI apporte de nombreux avantages – c’est d’ailleurs pour ces derniers qu’elle est aussi populaire. Mais vous vous en doutiez, comme tout statut, elle implique également certains inconvénients. Nous allons les décrypter ensemble dans les parties qui suivent. Suivez bien !

Comme indiqué dans l'article sur la création d'une SCI, la SCI facilite :

Nous allons ensemble détailler un peu plus chacun des points cités ci-dessus. Décryptage.

Mise en commun des capitaux

Pour faire simple, chaque associé reçoit des parts sociales en fonction des montants investis, et recevra des bénéfices de son investissement à hauteur de celui-ci.

Et vous le savez, s’associer permet d’augmenter la capacité financière des associés, mais facilite aussi l’obtention de financements externes comme les emprunts bancaires. Et ça, ce n’est pas négligeable !

En effet, la capacité d’endettement n’est pas infinie. Vous pouvez rapidement vous retrouver bloqué par les banques lorsque vous dépassez les 35% d’endettement. Une SCI vous permet donc de bénéficier d’une capacité d’endettement plus élevée, ce qui vous permet ainsi de continuer vos investissements.

Par ailleurs, l’ensemble des charges et des frais engagés dans le cadre de la création d’une SCI sont mutualisés.

La SCI permet non seulement d’acquérir des biens en nom propre d’un montant plus élevé que si vous investissez seul, mais également de partager les charges (de copropriété, impôts locaux…) ainsi que les coûts d'entretien (travaux, remplacement d’équipements…).

Gestion en SCI

Le montage en SCI permet de simplifier vos modalités de gestion puisque celles-ci sont détaillées dans les statuts. En nommant un gérant unique, les formalités pour la gestion du patrimoine détenu par la SCI sont plus souples qu’en cas d’indivision.

En effet, dans de nombreux cas de gestion courante qui vont du remplacement d’un équipement électroménager aux gros travaux, c’est au gérant qu’appartient la prise de décision. Cela limite les blocages potentiels qui ne sont pas rares lorsque les biens sont achetés conjointement et en nom propre (soumis au régime de l’indivision). Dans ce cas, l’unanimité des propriétaires est requise.

En SCI, les règles de majorité pour les actes les plus importants dits d’administration (vente d’un bien, révocation du gérant) peuvent être fixées dans les statuts. Ainsi, on peut opter pour la majorité en lieu et place de l’unanimité, difficile à obtenir.

À ce sujet, nous avons collecté le témoignage d’Anne sur un forum qui parle de SCI et qui a eu des soucis avec un associé qui ne s’occupait plus du tout de la gestion de celle-ci :

"Je cherche désespérément une réponse à mes questions... Nous sommes 2 cogérants à 50% chacun d'une SCI, propriétaire d'un immeuble avec 4 appartements en location. Mon cogérant ne participe plus depuis 3 ans à la gestion du bien (recherche de locataire, travaux, démarches administratives...). Ma question est relativement simple : comment faire en sorte qu'il sorte de la SCI ? (il refuse de modifier les statuts, refuse la mise en vente du bien). Je suis bloquée. "

Il faut donc faire attention à vous lier avec un associé qui sera prêt à assumer les responsabilités de la gestion d’une SCI. En effet, s’occuper de la recherche des locataires, des travaux et des démarches administratives, lorsqu’on ne passe pas par un gestionnaire, ça prend du temps !

Protection du patrimoine personnel en SCI

L'autre intérêt de la SCI, c’est la protection de votre patrimoine personnel ! C’est un point souvent mal compris par les personnes qui souhaitent s’associer en SCI. Nous allons donc rentrer dans les détails afin de vous quelques déconvenues !

Mais avant cela, il est important de vous rappeler comment sont traitées les dettes personnelles d’une personne physique lorsqu’elle est associée d’une SCI.

Dettes personnelles en SCI

Chacun des associés dispose d’une part sociale, mais les dettes personnelles n’affectent pas le patrimoine social de la société. Les créanciers (personne ou établissement à qui l’on doit un montant d’argent) peuvent uniquement saisir les biens personnels des associés pour se rembourser, pas ceux de la SCI.

Les créanciers ne peuvent alors pas saisir le bien immobilier, qui reste propriété de la personne morale, mais seulement les parts sociales de l’associé débiteur, ce qui garantit la protection du patrimoine immobilier personnel de ce dernier. Toutefois, lorsque certaines conditions ne sont pas remplies, la création de la SCI peut faire l’objet d’une annulation.

Soyez vigilants !

Les avantages de la protection du patrimoine personnel en SCI

Comme indiqué précédemment, le patrimoine de la société (l’actif et le passif) ne se confond plus avec le vôtre. Ainsi, les créanciers ne peuvent pas saisir les immeubles enregistrés au nom de votre SCI, car ces derniers sont la propriété de la personne morale, pas des associés.

De même, le fait que les parts sociales d’une SCI ne sont pas ou très peu liquides, il est difficile à l’associé débiteur de céder sa part de l’entreprise. Il est, en conséquence, très compliqué pour un créancier d’obtenir des parts au sein de cette SCI.

Enfin, il n’est pas facile d’en évaluer avec précision les parts d’un associé. Sur demande des créanciers, le bureau des hypothèques peut présenter une fiche propriétaire sur laquelle sont recensées toutes les opérations immobilières effectuées au nom du débiteur. Cependant, les transactions réalisées au nom de la société n’y figurent pas.

Les limites de la protection du patrimoine personnel en SCI

Même si la création de votre SCI vous permet d’être protégé contre les créanciers auprès desquels vous avez contracté des dettes personnelles, cette technique présente cependant des failles.

En effet, si votre société a été constituée après que vous ayez contracté des dettes, les créanciers peuvent faire valoir leurs droits. Leur objectif ? Démontrer auprès d’un tribunal que vous avez mis en place votre SCI pour échapper à vos obligations (article 1341-2 du Code Civil).

De même, lorsque le tribunal estime qu’il existe une confusion entre vos biens patrimoniaux et ceux de votre société, la SCI est annulée (cela peut être également être le cas si le créancier réussit à prouver que sa création a eu lieu dans une période de cessation de remboursement).

Il peut alors prendre appui sur l’article 1341-1 du Code Civil pour établir un lien entre votre patrimoine privé et le patrimoine de la SCI...

La fiscalité en SCI

SCI IR ou SCI IS, quel est le bon choix fiscal lorsqu'on souhaite investir en société civile immobilière ?

Si vous souhaitez investir en société, vous vous poserez forcément la question du choix de l'impôt. Il va découler de ce choix l’application d’un régime fiscal spécifique plus ou moins avantageux, selon vos objectifs d’investissement et la présence ou non d'associés. Dès lors que vous souhaitez créer une SCI (Société civile immobilière), il vous faudra choisir entre deux régimes fiscaux.

Vous pouvez opter d'un côté pour une SCI imposée à l’IR (Impôt sur le revenu) ou une SCI imposée à l’IS (Impôt sur les sociétés). Pour vous aider dans votre décision, découvrez les caractéristiques, les avantages et les inconvénients de ces deux régimes.

La SCI à l’IR

Avant toute chose, sachez que la SCI imposée à l’IR est la société la plus communément utilisée pour acquérir un bien immobilier locatif.

La SCI à l’IR est dite transparente. En tant qu’associé, vous serez imposé sur les revenus de l’exercice social, proportionnellement à votre apport dans le capital. Vous devrez donc reporter sur votre déclaration d’impôt la quote-part des bénéfices de la SCI qui vous revient, que ces bénéfices aient été mis en réserve ou redistribués.

Par exemple, si votre SCI est constituée de deux associés à 50 % chacun et qu'elle génère un revenu de 15 000 €, vous serez imposables à hauteur de 7 500 € chacun. 

Enfin, les revenus générés par la SCI à l’IR viendront s’ajouter aux autres revenus de l’associé pour ensuite être imposés. Il existe deux catégories de revenus qui sont les revenus fonciers et les plus-values immobilières.

Revenus fonciers dans une SCI à l’IR

Comme indiqué précédemment, chaque associé de la SCI sera donc imposé personnellement sur ses revenus fonciers. 

Ces derniers correspondent aux revenus générés par votre patrimoine immobilier. Plus généralement, ces revenus sont constitués des loyers perçus sur vos biens immobiliers mis en location. Ils peuvent être soumis à deux régimes d’imposition différents : le régime micro-foncier et le régime réel. L’imposition sera déterminée à partir de la tranche marginale d’impôt sur le revenu à laquelle vous êtes soumis.

Le régime réel

Pour faire simple, le régime réel s’applique automatiquement si votre revenu locatif annuel et ceux de vos associés sont supérieurs à 15 000 euros.

L’avantage du régime réel, c’est qu’il vous permet de déduire des loyers perçus un grand nombre de charges. Mécanisme qui fait automatiquement baisser votre imposition

Ces charges déductibles peuvent être de toutes sortes :

Exemple

Imaginons que votre SCI est imposée à l’IR et que l’heure de remplir votre déclaration d’impôts est arrivée. Il faut que vous remplissiez le document n°2072 de la manière suivante :

Revenus bruts - Paiements sur travaux - Frais et charges autres que les intérêts d’emprunts - Intérêts d’emprunt = Revenu net (si positif) ou Déficit net (si négatif).

Les revenus sont à reporter en case 4BA et imposables à :

  • 17,2% de cotisations sociales (CSG « Contribution Sociale Généralisée » et la CRDS « Contribution au Remboursement de la Dette Sociale »)
  • 30% du TMI (taux marginal d’imposition, généralement 30% pour les revenus nets avant impôts sur les revenus annuels entre 26 071 € et 74 545 €)

Ce qui nous donne donc un total de 47,2%.

Voyons ensemble un exemple concret de l’application de cette imposition :

20 000€ de Revenus bruts - 1 200€ de Paiements sur travaux - 6 600€ de Frais et charges autres que les intérêts d’emprunts - 500€ d’Intérêts d’emprunt = 11 700€ de Revenu net.

Sur ces 11 700 €, voici les sommes à payer :

  • 2 012 € de CSG/CRDS (17,2% de 11 700 €)
  • 3 510 € de TMI (30% de 11 700 €)

Le reste à payer sera donc de 5 522 €.

Vous l’avez compris, le point clé pour réduire au maximum votre imposition serait d’obtenir un déficit foncier (lorsque votre revenu imposable est négatif).

En effet, ce dernier est imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui vous permet de réduire votre fiscalité, voire même de ne pas payer d’impôt pendant une période donnée si le résultat fiscal est ramené à zéro. Pas mal, non ?

Le régime microfoncier

Contrairement au régime réel, le régime micro-foncier s’applique automatiquement si votre revenu n’excède pas la limite de 15 000 € par an.

Le régime micro-foncier vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant total de vos recettes locatives (oui, on parle des loyers perçus). L’imposition se calcule donc sur les 70 % restants. 

Exemple

Vous avez reçu 10 000 € de loyers (ici , on parle en hors charge), votre imposition portera sur 70 % de cette somme, soit 7 000 €. Facile.

Plus-value immobilière dans une SCI à l’IR

Vous le saviez sûrement, mais pour rappel, la plus-value représente la différence entre le prix d’acquisition de votre bien et son prix de revente.

La plus-value immobilière que vous réalisez lors de la vente de votre bien est soumise à l’IR à un taux de 19 %. Cependant, vous pouvez bénéficier d’exonérations d’impôt dans certains cas, comme la vente de votre résidence.

Mais ce que vous recherchez en lisant cet article, c'est l’optimisation !
Pour cela, un abattement peut s’appliquer sur la plus-value. Il s’agit d’une réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul de votre impôt qui dépend de la durée de détention de votre bien.

Exemple

Prenons un exemple simple. Vous vendez un bien que vous détenez depuis 10 ans.

Situé dans un quartier dont les prix ont bien grimpé depuis plusieurs années, vous avez de quoi réaliser une belle plus-value de 10 000 €.

Bravo ! Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt de 6 % par an de la sixième à la dixième année, soit 30 %.

Ce qui donne lieu à une réduction de 3 000 €, et réduit ainsi le montant imposé à 7 000 €.

La SCI à l’IS

Contrairement à celle de la SCI à l’IR, la fiscalité de la SCI soumise à l’IS est opaque. Cela correspond à détenir un bien dans une société qui fait « écran » entre une personne physique et le bien.

Elle possède donc une personnalité fiscale, indépendante de la fiscalité des associés. Ainsi, les revenus générés sont imposables au niveau de la société avant d’être distribués aux associés sous forme de dividendes. Sous ce régime, les profits perçus ne sont plus qualifiés de revenus fonciers, mais plutôt de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et ça change pas mal de choses !

Régimes d’imposition dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS implique un double régime d’imposition :

Sachez que dès lors que votre SCI exerce une location meublée, pratique classée comme une activité commerciale, elle devient assujettie automatiquement à l’impôt sur les sociétés.

À noter, une SCI réalisant des opérations commerciales représentant au moins 10% de son chiffre d’affaires est aussi soumise automatiquement à l’impôt sur les sociétés.

Charges déductibles dans une SCI à l’IS

Les charges déductibles représentent un point crucial de celle-ci. En effet, vous avez le droit de déduire plusieurs types de dépenses du bénéfice réalisé. Le résultat obtenu servira ensuite de base au calcul de l’impôt.

Pour qu’une charge puisse être déduite du bénéfice imposable, elle doit correspondre à une dépense nécessaire pour la SCI (ce sont généralement des dépenses d’acquisition et de conservation du bien).

L’article 31 du code général des impôts dresse une liste des charges déductibles des impôts pour une SCI soumise à l’IS :

Les frais déductibles d’une SCI à l’IS sont plus nombreux que pour une SCI à l’IR et tout comme la SCI à l’IR, une SCI à l’IS qui connaît un déficit peut le reporter sur les dix exercices fiscaux suivants. Ce qui lui permet de réduire sensiblement l’impôt dû sur une longue durée.

Exemple

Voyons ensemble un exemple concret de l’application de cette imposition concernant un bien d’une valeur de 400 000 € :

Revenus bruts : 20 000 €
Paiements sur travaux : - 1 200 €
Frais et charges autres que les intérêts d’emprunts : - 6 600 €
Intérêts d’emprunt : 500 €
Amortissements* : - 14 000 €
Frais de gestion et de déplacement : - 1 000 €*(environ 1/20 de 70% du coût total d’acquisition et la totalité des travaux)

On obtient un déficit net de - 3 300 €, il n’y a donc aucun impôt sur les sociétés à payer. Et cela ne devrait pas beaucoup évoluer pendant toute la durée d'amortissement du bien.

L’inconvénient majeur réside dans le fait qu’il n’est pas possible de se verser de dividendes tant qu’il n’y a pas de résultat positif. Il est néanmoins possible de disposer de la trésorerie hébergée dans la SCI pour la réinvestir indépendamment de la performance de l’exercice. Et ça, c’est une belle opportunité !

Plus-value immobilière dans une SCI à l’IS

Comme expliqué précédemment, la charge fictive d’amortissement est très intéressante quand votre SCI est à l’IS. En revanche, en cas de revente, s’il y a une plus-value, alors la plus-value se calcule à partir de la valeur nette comptable (VNC) au moment de la cession. C’est une plus-value des professionnels.

Exemple

Pour l’achat d’un bien à 400 000 € revendu 600 000 € avec un amortissement de 100 000 € depuis l’acquisition, alors la valeur nette comptable du bien est calculée ainsi : 400 000 € - 100 000 € = 300 000 €. L’imposition va donc se calculer sur la base d’une plus-value de 300 000 €. Un élément à prendre en compte !

Transmission et cession en SCI

L’avantage que tout le monde connait concernant la SCI, c’est qu’elle est un montage juridique qui vous permet de faciliter la transmission et la cession de votre patrimoine.

C’est une solution de choix pour votre famille si vous souhaitez transmettre du patrimoine immobilier à vos héritiers ou pour protéger votre conjoint survivant.

Concrètement, la SCI permet de faire de l’optimisation fiscale en réduisant vos impôts en tant qu’associé et en vous permettant d’être exonéré du paiement de droits de succession et de vous faire échapper aux contraintes du statut de l’indivision, par exemple :

Sous ce nom barbare de démembrement se cache une scission des droits de propriété. Dans ce cas, c’est un acte notarial qui permet de démembrer le bien en séparant :

La nue-propriété (abusus) d’une part, qui donne le droit de disposer du bien (par exemple permettant la possession ou la vente du bien).
L’usufruit (usus et fructus) d’autre part, qui donne le droit d’utiliser le bien et/ou d’en récolter les fruits : louer le logement ou en collecter les loyers

Pour mieux comprendre cette notion de démembrement, un petit schéma s’impose :

Chaque associé détient donc l’usufruit des parts de la SCI dont la nue-propriété est détenue par l’autre et inversement. En cas de décès de l’un des associés de la SCI, la nue-propriété des parts revient à ses héritiers, mais l’usufruit est réintégré à la part de nue-propriété du second, le rendant ainsi détenteur de 50% du bien en pleine propriété et 50% en usufruit.

Le conjoint survivant conserve ainsi l’usage exclusif du bien tout en respectant la part successorale des héritiers. C’est au second décès que les héritiers récupèreront la pleine propriété de l’ensemble des parts.

Lorsqu’un associé souhaite céder ses parts et quitter votre SCI, cette décision doit être validée par les associés à l’unanimité (sauf clause contraire dans les statuts). En cas de refus, les parts doivent lui être rachetées par les autres associés. En cas d’accord pour la vente des parts à une tierce personne non associée, cela doit faire l’objet d’une procédure d’agrément.

La SCI permet donc d’échapper aux règles contraignantes de l’indivision et offre des avantages non négligeables pour éviter les droits de succession. Comme expliqué précédemment, le bien immobilier est divisé en parts. Or, il est possible de faire des donations successives de parts sociales.

En France, on peut donner tous les 15 ans à ses enfants jusqu’à 100 000€ de patrimoine sans payer de droits de donation. La donation peut être effectuée par tranches successives jusqu’à atteindre le total des parts de la SCI.

En reprenant les schémas de démembrement juste précédents, les parents peuvent donc donner la nue-propriété à leurs enfants et garder l’usufruit (pour habiter leur résidence principale ou percevoir les loyers de leur investissement).

À leur décès, les enfants récupèrent l’usufruit des parts de SCI sans payer de droits de succession.

Enfants mineurs en SCI

L’intégration d’enfants mineurs au sein de votre SCI est possible, c’est fréquent dans le cas des SCI familiales notamment. Comme les mineurs n’ont pas la capacité juridique, ce sont leurs tuteurs légaux qui assurent conjointement la défense de leurs intérêts.

Le principal intérêt pour vous est d'optimiser votre succession au profit des associés mineurs, en bénéficiant d’un abattement ou exonération de certains droits.

Aussi, cela permet de constituer un patrimoine à ses enfants mineurs et d’en optimiser la fiscalité : En cas de cession des parts sociales détenues par les enfants depuis (au minimum) 30 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.

Les types de locataires à éviter !
avec Pierre Morell
Matthieu de chez clickandrent agence immobilière de gestion locative

Matthieu

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